Vay mua nhà: đừng chỉ tính tháng đầu, hãy tính tháng hết ưu đãi

Khoản trả năm đầu có thể vừa sức. Điều cần kiểm tra tiếp là khoản trả sau ưu đãi — và phần ngân sách còn lại của gia đình khi đó.

Với khoản vay giả lập trong bài, khoản trả tăng từ 16,11 lên 20,48 triệu/tháng từ tháng 13, vượt ngân sách giả lập 18 triệu khoảng 2,48 triệu. Đây là kịch bản, không phải dự báo lãi suất.

Bạn xem một phương án vay, thấy khoản trả ban đầu thấp hơn mức mình có thể dành ra mỗi tháng. Cảm giác nhẹ nhõm ấy dễ khiến phần “lãi suất sau ưu đãi” trở thành dòng chữ đọc lướt.

Nhưng nếu khoản vay kéo dài nhiều năm, con số của năm đầu chưa kể hết câu chuyện. Một phương án vừa ngân sách trong năm đầu có thể vượt ngân sách ở năm sau.

Trong ví dụ, mức lãi tăng từ 7,5% lên 11% là tăng 3,5 điểm phần trăm. Còn khoản trả tăng khoảng 27,11%. Hai con số đo hai việc khác nhau; không thể lấy khoản trả cũ cộng đơn giản 3,5% để ra khoản trả mới.

Hãy nhìn tiền thật cần chuẩn bị: trước đây là 16,11 triệu, sau đó là 20,48 triệu mỗi tháng. Khoảng chênh 4,37 triệu mới là số gia đình cần tìm cách bù.

Dư nợ là phần tiền vay bạn chưa trả hết — số tiền đã vay mà chưa được trả lại. Khi lãi đổi, công cụ nhìn phần nợ này và số tháng còn lại để tính lại khoản trả, không nhân khoản trả cũ với mức tăng của lãi suất.

Biểu đồ không chỉ cho thấy khoản vay đắt hơn. Nó cho thấy thời điểm dòng tiền cần chuẩn bị thay đổi.

Nếu mỗi tháng chỉ dành được 18 triệu, từ tháng 13 gia đình thiếu khoảng 2,48 triệu. Hãy coi đường ngân sách như vạch trên ví tiền: đường khoản trả vượt vạch thì cần tiền từ chỗ khác.

Bạn có thể thử vay ít hơn, giảm khoản chi khác hoặc tính thêm nguồn thu. Nhưng chưa khả năng nào tự xảy ra chỉ vì được ghi trong kế hoạch. Nguồn bù phải thật sự có.

Thử lãi cao hơn giúp bạn chuẩn bị, không có nghĩa đó là trường hợp xấu nhất. Ví dụ này không đoán lãi suất tương lai; nó chỉ trả lời “nếu như vậy thì sao?”.

Thời gian ưu đãi kết thúc vào lúc nào? Sau đó lãi được xác định theo công thức nào và điều chỉnh bao lâu một lần?

Gốc được trả theo lịch nào, có được hoãn trả gốc một thời gian không? Nếu có, đó là thời gian ân hạn; hãy hỏi rõ khi nào phải bắt đầu trả. Ngoài gốc và lãi, bạn còn phải chuẩn bị những khoản phí nào?

Nhập khoản vay đang cân nhắc và ngân sách hằng tháng vào công cụ. Đọc khoản trả sau ưu đãi, rồi thử tăng riêng mức lãi sau ưu đãi thêm 1 điểm phần trăm.

Khoản trả còn nằm dưới ngân sách không? Nếu không, phần thiếu sẽ lấy từ đâu? Bạn cần đổi điều gì trước khi ký, thay vì chờ tới lúc khoản trả tăng?