Tính khoản vay mua nhà: trả bao nhiêu mỗi tháng?
Nhập ba con số để biết mỗi tháng bạn cần chuẩn bị bao nhiêu.
Công cụ này cho bạn những gì
Khoản trả hằng tháng theo lịch, tổng tiền thực sự rời khỏi ví nếu bạn trả thêm gốc, tổng lãi cả kỳ hạn, biểu đồ gốc và lãi theo từng kỳ, và bảng trả nợ từng năm. Bạn chọn được cách trả góp đều hoặc trả gốc đều, và thêm các chi phí kèm theo nếu muốn.
Công cụ giả định lãi suất không đổi suốt kỳ hạn. Nếu hợp đồng của bạn có lãi ưu đãi rồi thả nổi, khoản trả có thể thay đổi khi hết ưu đãi.
Trang khác, và số bạn nhập ở đây KHÔNG chuyển sang — trang này không lưu, không gửi gì đi.
Vì sao điều này quan trọng
Nhiều hợp đồng vay mua nhà áp dụng một mức lãi ưu đãi trong giai đoạn đầu, sau đó chuyển sang lãi thả nổi theo lãi suất cơ sở của ngân hàng cộng biên độ. Khi đó khoản trả được tính lại và có thể cao hơn, thấp hơn hoặc gần như không đổi, tùy lãi suất cơ sở lúc ấy và tùy cách hợp đồng quy định. Công cụ này không dự báo được điều đó. Cách dùng thực tế: hỏi ngân hàng mức lãi áp dụng sau ưu đãi, rồi chạy một lần với mức ưu đãi, một lần với mức lãi cao hơn mà bạn vẫn trả được, và lấy mức giá thấp hơn trong hai lần. Công cụ “Khoản vay lãi thả nổi” cho bạn thử từng mốc đổi lãi, kể cả kịch bản +1, +2 hoặc +3 điểm phần trăm.
Ví dụ mẫuThay số của bạn để tính.
Trả thêm để rút ngắn khoản vay (tùy chọn)Chưa có khoản trả thêm nào. Mở ra nếu mỗi tháng bạn định trả thêm vào gốc.
Số tiền trả thêm vào gốc mỗi tháng. Để trống nếu không có.
Chi phí kèm theo và thiết lập nâng caoKhông có thiết lập nâng cao nào đang ảnh hưởng kết quả.
Để 0 nếu không áp dụng.
Bảo hiểm khoản vay hoặc bảo hiểm tài sản, mỗi năm.
Ví dụ phí quản lý chung cư, mỗi năm.
Kết quả tự cập nhật ngay khi bạn thay đổi số — nút này chỉ đưa bạn tới kết quả.
Mỗi tháng bạn cần chuẩn bị
Hiểu khoản vay qua từng tháng
Đang xem trên số ví dụ mẫu, chưa phải số của bạn.
Khoảng 17,36 triệu / tháng
Chỉ gồm gốc và lãi, trả đều theo lịch.
- Gốc
- 3,19 triệu
- Gốc làm số nợ giảm
- Lãi
- 14,17 triệu
- Lãi là chi phí vay
Lãi tính trên dư nợ đầu tháng, khoảng 0,708% mỗi tháng
Còn nợ sau tháng 1: khoảng 1.996,8 triệu
- Còn nợ
- Gốc vừa trả
Tháng 2: lãi tính trên dư nợ mới, khoảng 14,14 triệu.
Số đã làm tròn; số chính xác ở phần Hiểu thêm.
Hiểu thêm về hình này
Lãi của một tháng tính trên dư nợ đầu tháng, theo lãi suất năm chia 12 (khoảng 0,708% mỗi tháng); tháng này khoảng 14,17 triệu. Việc tính lãi không làm dư nợ đổi.
Khoản trả tháng 1: 17,36 triệu (khoản trả đều theo lịch)
Chỉ phần gốc 3,19 triệu được trừ vào dư nợ. Phần lãi 14,17 triệu là chi phí của việc vay, không làm nợ giảm.
Thanh đầy là số vay ban đầu 2,0 tỷ. Đây là số tiền còn nợ tại một thời điểm. Phần giảm tháng này rất nhỏ so với cả khoản nợ nên gần như không thấy trên thanh; hình không phóng to. Phần trống còn lại cuối thanh (nếu có) là tiền gốc đã trả ở các tháng trước.
Cả thanh khoản trả là 100% số tiền trả trong tháng 1 (17,36 triệu); mỗi phần là tỷ lệ của số đó.
Xem từng bước
Xem số chính xác tháng này (đồng)
- Dư nợ trước kỳ
- 2.000.000.000 ₫
- Lãi
- 14.166.667 ₫
- Khoản trả
- 17.356.465 ₫
- Gốc (khoản trả trừ lãi)
- 3.189.798 ₫
- Dư nợ sau kỳ (trước kỳ trừ gốc)
- 1.996.810.202 ₫
Mỗi số làm tròn đến đồng, nên phép trừ có thể lệch 1 đồng.
Chỉ gồm gốc và lãi; chưa gồm thuế, bảo hiểm, phí và PMI nếu có. Giả định lãi suất không đổi suốt kỳ hạn. Phần lãi giảm nhờ trả thêm là con số trước phí trả nợ trước hạn, nếu hợp đồng có thu.
So sánh khoản vay này với một báo giá khác
Mang sang Phương án A của công cụ So sánh khoản vay: 2.000.000.000 ₫ · 8,50%/năm · 240 tháng. Bạn sửa được từng ô ở đó; kế hoạch ở trang này giữ nguyên.
Mở So sánh khoản vay với số nàySố chỉ được giữ trong lần mở trang này: tải lại trang, mở tab mới hoặc đóng trình duyệt thì mất. FinHome không lưu hay gửi số này đi đâu.
Làm gì tiếp
Khoản trả ở trên tính theo giả định lãi suất không đổi. Hai câu hỏi thường đến tiếp theo:
- Khoản trả sau khi hết ưu đãi, theo mức lãi bạn tự nhập.Khoản vay lãi thả nổi
- Vì sao những năm đầu trả nhiều mà dư nợ giảm ít?Phân tích khoản vay
Các liên kết trong nhóm này không mang số nào sang — ở đó bạn sẽ nhập lại. Riêng nút “Mở So sánh khoản vay với số này” trên trang mang khoản vay này sang trang so sánh.
Trong 20 năm, bạn trả 2,2 tỷ tiền lãi và 2,0 tỷ tiền gốc. Mỗi cột là một năm, tách phần lãi và phần gốc của năm đó; chỉ phần gốc làm dư nợ giảm — hãy so hai phần qua các năm theo cách trả nợ bạn đã chọn. Cách trả: trả góp đều.
- Gốc và lãi mỗi kỳ (triệu)
- Dư nợ còn lại (tỷ)
- Năm thứ
Ký hiệu
- Lãi
- Gốc
Biểu đồ này giả định
- Lãi suất giữ nguyên suốt kỳ hạn. Khoản vay mua nhà tại Việt Nam thường chỉ ưu đãi 6–24 tháng đầu rồi thả nổi.
- Chưa tính phí trả nợ trước hạn, phí giải ngân và bảo hiểm khoản vay.
- Số liệu trên biểu đồ và trong bảng là cùng một phép tính, chỉ khác độ chính xác hiển thị.
Xem số liệu dạng bảng
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
Bảng số đầy đủ cuộn ngang trong khung này.
| Kỳ | Lãi | Gốc | Dư nợ còn lại |
|---|---|---|---|
| Năm 1 | 168,5168.472.992 | 39,839.804.584 | 1.960,21.960.195.416 |
| Năm 2 | 165,0164.954.629 | 43,343.322.947 | 1.916,91.916.872.469 |
| Năm 3 | 161,1161.125.275 | 47,247.152.301 | 1.869,71.869.720.168 |
| Năm 4 | 157,0156.957.440 | 51,351.320.136 | 1.818,41.818.400.032 |
| Năm 5 | 152,4152.421.207 | 55,955.856.369 | 1.762,51.762.543.662 |
| Năm 6 | 147,5147.484.011 | 60,860.793.565 | 1.701,81.701.750.098 |
| Năm 7 | 142,1142.110.413 | 66,266.167.163 | 1.635,61.635.582.935 |
| Năm 8 | 136,3136.261.838 | 72,072.015.738 | 1.563,61.563.567.197 |
| Năm 9 | 129,9129.896.301 | 78,478.381.275 | 1.485,21.485.185.922 |
| Năm 10 | 123,0122.968.110 | 85,385.309.466 | 1.399,91.399.876.455 |
| Năm 11 | 115,4115.427.529 | 92,992.850.047 | 1.307,01.307.026.408 |
| Năm 12 | 107,2107.220.429 | 101,1101.057.147 | 1.206,01.205.969.261 |
| Năm 13 | 98,398.287.896 | 110,0109.989.680 | 1.096,01.095.979.581 |
| Năm 14 | 88,688.565.808 | 119,7119.711.768 | 976,3976.267.813 |
| Năm 15 | 78,077.984.377 | 130,3130.293.199 | 846,0845.974.614 |
| Năm 16 | 66,566.467.643 | 141,8141.809.933 | 704,2704.164.681 |
| Năm 17 | 53,953.932.935 | 154,3154.344.641 | 549,8549.820.039 |
| Năm 18 | 40,340.290.272 | 168,0167.987.304 | 381,8381.832.735 |
| Năm 19 | 25,425.441.722 | 182,8182.835.854 | 199,0198.996.881 |
| Năm 20 | 9,39.280.695 | 199,0198.996.881 | 0,00 |
Bước tiếp theo
Vay 2 tỷ, mỗi tháng thực sự phải chuẩn bị bao nhiêu?(mở trong tab mới) — Bài tập tách ba con số: ngân hàng thu, tiền ra khỏi ví, và tháng cuối cùng.
Chuẩn bị mua nhà cùng ứng dụng FinHome
Ứng dụng FinHome giúp bạn chuẩn bị mua nhà từng bước. Số bạn nhập trên trang này không được chuyển sang ứng dụng.
Tìm hiểu ứng dụng FinHomeGiữ lại kết quả này
Trang này không lưu kết quả vào máy và không gửi số của bạn đi đâu. Khi bạn chuyển giữa các công cụ bằng liên kết trên trang rồi bấm Quay lại, số đã nhập vẫn còn — nhưng chỉ trong lần mở trang này: tải lại trang, mở tab mới hoặc đóng trình duyệt thì số sẽ mất. Hãy chụp màn hình hoặc ghi lại các con số quan trọng.
Xem chi tiết khoản vayCấu phần của khoản trả, lịch trả nợ và bảng từng năm. Không cần xem để có câu trả lời ở trên.
Khoản trả hằng tháng gồm những gì
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
- Gốc và lãi
- 17,417.356.465
- Thuế, bảo hiểm và phí
- 0,00
- PMI
- 0,00
Lịch trả nợ
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
- Số tháng thực tế
- 240 tháng
- Tiền ra trong 12 tháng đầu
- 208,3208.277.576
- Một tháng đủ nhân 12
- 208,3208.277.576
- Tháng cuối (tháng 240) chỉ còn
- 17,417.356.465
- Gốc và lãi ở tháng cuối thực tế
- 17,417.356.465
- Kỳ trả cuối theo lịch gốc (chưa tính trả thêm)
- 17,417.356.465
- Tổng số tiền phải trả
- 4.165,64.165.551.520
- Hệ số khoản vay
- 10,41%
Cộng từ đúng các tháng có thật trong lịch, không phải lấy một tháng nhân 12 — với cách trả gốc đều hoặc khi trả xong sớm, hai con số đó khác nhau.
Tháng cuối thường nhỏ hơn các tháng trước, vì chỉ còn đúng phần dư nợ còn lại chứ không phải một kỳ trả đủ.
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
Bảng số đầy đủ cuộn ngang trong khung này.
| Năm | Lãi trả trong năm | Gốc trả trong năm | Dư nợ cuối năm |
|---|---|---|---|
| 1 | 168,5168.472.992 | 39,839.804.584 | 1.960,21.960.195.416 |
| 2 | 165,0164.954.629 | 43,343.322.947 | 1.916,91.916.872.469 |
| 3 | 161,1161.125.275 | 47,247.152.301 | 1.869,71.869.720.168 |
| 4 | 157,0156.957.440 | 51,351.320.136 | 1.818,41.818.400.032 |
| 5 | 152,4152.421.207 | 55,955.856.369 | 1.762,51.762.543.662 |
| 6 | 147,5147.484.011 | 60,860.793.565 | 1.701,81.701.750.098 |
| 7 | 142,1142.110.413 | 66,266.167.163 | 1.635,61.635.582.935 |
| 8 | 136,3136.261.838 | 72,072.015.738 | 1.563,61.563.567.197 |
| 9 | 129,9129.896.301 | 78,478.381.275 | 1.485,21.485.185.922 |
| 10 | 123,0122.968.110 | 85,385.309.466 | 1.399,91.399.876.455 |
| 11 | 115,4115.427.529 | 92,992.850.047 | 1.307,01.307.026.408 |
| 12 | 107,2107.220.429 | 101,1101.057.147 | 1.206,01.205.969.261 |
| 13 | 98,398.287.896 | 110,0109.989.680 | 1.096,01.095.979.581 |
| 14 | 88,688.565.808 | 119,7119.711.768 | 976,3976.267.813 |
| 15 | 78,077.984.377 | 130,3130.293.199 | 846,0845.974.614 |
| 16 | 66,566.467.643 | 141,8141.809.933 | 704,2704.164.681 |
| 17 | 53,953.932.935 | 154,3154.344.641 | 549,8549.820.039 |
| 18 | 40,340.290.272 | 168,0167.987.304 | 381,8381.832.735 |
| 19 | 25,425.441.722 | 182,8182.835.854 | 199,0198.996.881 |
| 20 | 9,39.280.695 | 199,0198.996.881 | 0,00 |
Về các con số đang hiển thị
Các con số mặc định là một tình huống giả lập để bạn thấy công cụ hoạt động thế nào, không phải số liệu của một hộ gia đình thật và không phải báo giá của ngân hàng nào. Hãy sửa từng ô thành số của bạn — kết quả và biểu đồ cập nhật ngay khi bạn nhập, không cần bấm tính. FinHome không gửi hay lưu các con số này: chúng chỉ nằm trong trình duyệt của bạn và mất đi khi bạn tải lại trang. Nút “Về ví dụ mẫu” chỉ đưa các ô nhập về tình huống ban đầu, không lưu gì cả.
Mỗi dòng là một năm. Cột “Gốc trả trong năm” là phần làm số nợ giảm đi; cột “Lãi trả trong năm” là tiền trả cho việc được vay; cột “Dư nợ cuối năm” là số còn nợ sau năm đó. Gốc và lãi chia nhau thế nào trong từng năm tùy cách trả nợ bạn chọn ở trên — hãy so hai cột đầu qua các năm để thấy điều đó.
Công thức tính
Hiểu ngay: mỗi tháng bạn trả một khoản gồm hai phần. Phần lãi tính trên số còn nợ; phần gốc làm số nợ giảm đi. Với ví dụ mặc định — vay 2 tỷ, lãi 8,5%/năm, 20 năm — khoản trả là 17.356.465 ₫ mỗi tháng: tháng đầu có 14.166.667 ₫ là lãi (2 tỷ × 8,5% ÷ 12) và 3.189.798 ₫ là gốc. Tháng sau số nợ nhỏ hơn một chút nên phần lãi giảm, phần gốc tăng, còn tổng không đổi.
Khoản trả gốc và lãi hằng tháng được tính theo công thức niên kim: A = P × r ÷ (1 − (1 + r)^(−n)), trong đó P là số tiền vay, r là lãi suất mỗi tháng (lãi suất năm chia 12 rồi chia 100) và n là số tháng vay.
Mỗi tháng, tiền lãi bằng dư nợ đầu kỳ nhân lãi suất tháng; phần còn lại của khoản trả được dùng để giảm gốc. Vì dư nợ giảm dần nên tiền lãi giảm dần và phần trả gốc tăng dần, dù tổng số tiền trả mỗi tháng không đổi.
Khi bạn trả thêm vào gốc, dư nợ giảm nhanh hơn nên tổng tiền lãi giảm và kỳ hạn được rút ngắn. Công cụ tính cả hai trường hợp rồi lấy phần chênh lệch.
Câu hỏi thường gặp
Công cụ này chỉ mang tính minh họa: kết quả phụ thuộc vào những con số bạn nhập và cả các giả định được ghi trên trang này. Mỗi công cụ có phạm vi riêng — lãi suất, thuế, phí và lạm phát được tính hay không tính là điều nêu ngay tại phần giả định và giới hạn của trang, nên hãy đọc phần đó trước khi dùng con số vào việc gì. Kết quả không phải cam kết lợi nhuận và không phải lời khuyên đầu tư. Vui lòng cân nhắc kỹ hoặc tham khảo chuyên gia trước khi ra quyết định tài chính.