Khoản vay lãi thả nổi: sau ưu đãi trả bao nhiêu?
Xem khoản trả trong thời gian ưu đãi và khoản trả sau đó.
Vì sao nên xem con số thứ hai
Con số trên tờ báo giá thường là khoản trả trong thời gian ưu đãi. Nếu hợp đồng của bạn chuyển sang lãi thả nổi sau đó, khoản trả được tính lại trên dư nợ còn lại trong số tháng còn lại — và đó là con số quyết định bạn có trả được lâu dài hay không. Mức lãi sau ưu đãi ở đây là giả định bạn nhập để thử, không phải dự báo: hãy chạy vài mức và xem mức nào bạn vẫn chịu được.
Với khoản vay mặc định, khoản trả đổi từ 16.111.864 ₫ lên 20.479.346 ₫ khi hết ưu đãi — thêm 4.367.482 ₫ mỗi tháng, tức 27,11%. Trước khi ký, hãy tự hỏi bạn có trả được con số thứ hai không, đừng hỏi về con số thứ nhất.
27,11% so với “lãi tăng 3,5%” — hai con số khác nhau
Lãi đi từ 7,5%/năm lên 11%/năm là tăng 3,5 ĐIỂM PHẦN TRĂM. Tính theo tỷ lệ tương đối thì đó là tăng 46,67% so với mức cũ (3,5 chia 7,5). Hai cách nói này là hai con số khác nhau và không thể so trực tiếp với nhau. Khoản trả hằng tháng tăng 27,11% — ít hơn mức tương đối 46,67%, vì công thức niên kim tính lại khoản trả từ lãi suất, dư nợ và số tháng còn lại; cả phần gốc mỗi kỳ cũng thay đổi, không thể nhân khoản trả cũ với mức tăng của lãi suất. Nếu chỉ đổi lãi mà giữ nguyên 2 tỷ trong 240 tháng, khoản trả sẽ là 20.643.768 ₫, tức tăng 28,13%. Con số thực tế 27,11% thấp hơn một chút vì khi tính lại, dư nợ đã giảm còn 1.955.136.259 ₫ — phần giảm này bù được nhiều hơn tác động của việc chỉ còn 228 tháng thay vì 240.
Ví dụ mẫuThay số của bạn để tính.
Kịch bản lãi suất tăng dần (tùy chọn)Không có thiết lập nâng cao nào đang ảnh hưởng kết quả.
Kịch bản DO BẠN đặt ra, không phải dự báo. Để 0 nếu bạn muốn giả định lãi sau ưu đãi không đổi.
Chu kỳ ngân hàng xem lại lãi suất, thường 3, 6 hoặc 12 tháng.
Mức lãi tối đa theo hợp đồng, nếu có. Để trống nếu hợp đồng không có trần — phần lớn hợp đồng ở Việt Nam thì không.
Kết quả tự cập nhật ngay khi bạn thay đổi số — nút này chỉ đưa bạn tới kết quả.
Khoản trả hằng tháng
Kịch bản đang chọn so với mức bạn nhập
Đang tính đúng mức lãi sau ưu đãi bạn nhập, chưa thêm kịch bản nào.
Xem từng tháng quanh mốc hết ưu đãi
Đang xem trên số ví dụ mẫu, chưa phải số của bạn.
Cả kỳ hạn 240 tháng
Tháng 13: đổi lãi. Tháng 1–12: 7,50%/năm (ưu đãi). Từ tháng 13: 11,00%/năm.
- Trong ưu đãi
- Sau ưu đãi
- Tháng đang xem
Đang tính đúng mức lãi sau ưu đãi bạn nhập.
Tháng này trả khoảng 20,48 triệu
Cả thanh là 100% khoản trả tháng 13.
- Tiền gốc
- 2,56 triệu
- làm giảm số còn nợ
- Tiền lãi
- 17,92 triệu
- tính trên số còn nợ đầu tháng
Còn nợ sau tháng 13: khoảng 1.952,6 triệu
Chưa nhập ngân sách, nên chưa so khoản trả tháng này với ngân sách.
Khoản trả trước và sau mốc đổi lãi
- Trong ưu đãi (tháng 1–12)16,11 triệu
- Từ tháng 1320,48 triệu
Ở tháng 13, khoản trả tăng khoảng 4,37 triệu.
Các thanh cùng một thang đo, bắt đầu từ 0.
Số đã làm tròn; số chính xác ở phần kết quả và trong “Hiểu thêm”.
Hiểu thêm
Ở mỗi lần lãi đổi, khoản trả được tính lại trên số còn nợ lúc đó và số tháng còn lại. Vì thế khoản trả sau ưu đãi không chỉ phụ thuộc mức lãi mới, mà còn vào phần gốc đã trả trong ưu đãi.
Mức lãi sau ưu đãi và kịch bản tăng dần là giả định bạn nhập để thử, không phải dự báo và không phải báo giá của ngân hàng.
Số chính xác tháng 13
- Khoản trả
- 20.479.346 ₫
- Tiền lãi
- 17.922.082 ₫
- Tiền gốc
- 2.557.264 ₫
- Còn nợ đầu tháng
- 1.955.136.259 ₫
- Còn nợ cuối tháng
- 1.952.578.995 ₫
Làm gì tiếp
Sau khi xem khoản trả có thể tăng bao nhiêu trong kịch bản của mình, hai câu hỏi tiếp theo:
- Tính lại tầm giá bằng mức lãi sau ưu đãi, không phải mức ưu đãi.Khả năng mua nhà
- Trả thêm bao nhiêu để có lãi suất ổn định thì hợp lý?Lãi cố định hay thả nổi
Không có con số nào được mang sang công cụ khác — bạn sẽ nhập lại.
Khoản trả bắt đầu ở 16,1 triệu, rồi nhảy lên 20,5 triệu từ tháng 13 — tăng 4,4 triệu mỗi tháng, tức 27,1%. Mức lãi sau ưu đãi là KỊCH BẢN bạn tự nhập, không phải báo giá của ngân hàng và không phải dự báo.
Cách đọc bậc nhảy trên biểu đồ
Đường nằm ngang rồi gấp khúc, chứ không dốc dần: khoản trả đổi trong đúng một tháng, không tăng dần suốt năm. Trục dọc bắt đầu từ 0, nên độ cao của bậc đúng bằng tỷ lệ tăng thật.
- Khoản trả mỗi tháng (triệu)
- Tháng thứ
Ký hiệu
- Khoản trả mỗi tháng
Các mốc trên biểu đồ
- Tháng 13: lãi suất đổi
Biểu đồ này giả định
- Ở mỗi lần lãi suất đổi, khoản trả được tính lại trên dư nợ còn lại trong số tháng còn lại. Đây là cách công cụ mô hình hóa; hợp đồng của bạn có thể tính khác — ví dụ trả gốc đều hoặc tính lãi theo số ngày thực tế.
- Không trang tĩnh nào biết lãi suất cơ sở vài năm sau ở đâu. Hãy thử nhiều mức để xem mức nào bạn vẫn trả được.
Xem số liệu dạng bảng
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
Bảng số đầy đủ cuộn ngang trong khung này.
| Tháng | Lãi suất | Trả hằng tháng |
|---|---|---|
| 1–12 | 7,50% | 16,116.111.864 |
| 13–240 | 11,00% | 20,520.479.346 |
Bước tiếp theo
Câu hỏi liên quan khác
Hết ưu đãi, khoản trả có thể tăng bao nhiêu?(mở trong tab mới) — Bài tập giải thích vì sao “lãi tăng 3,5 điểm phần trăm” và “khoản trả tăng 27%” là hai con số khác nhau.
Chuẩn bị mua nhà cùng ứng dụng FinHome
Ứng dụng FinHome giúp bạn chuẩn bị mua nhà từng bước. Số bạn nhập trên trang này không được chuyển sang ứng dụng.
Tìm hiểu ứng dụng FinHomeGiữ lại kết quả này
Trang này không lưu kết quả và không gửi số của bạn đi đâu. Hãy chụp màn hình hoặc ghi lại các con số quan trọng trước khi rời trang. Mở lại công cụ và nhập lại là cách duy nhất để xem lại kết quả.
Xem chi tiết và từng giai đoạnTổng lãi, tổng tiền trả và bảng khoản trả theo từng giai đoạn lãi suất.
Chi tiết
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
- Tổng lãi cả kỳ hạn
- 2.862,62.862.633.323
- Tổng số tiền trả
- 4.862,64.862.633.323
- Mức thấp nhất
- 16,116.111.864
- Số tháng trả nợ
- 240 tháng
Cột dư nợ là cột đáng xem nhất. Với khoản vay mặc định, sau 12 tháng dư nợ vẫn còn 1.955.136.259 ₫ — cả năm chỉ trả được 44.863.741 ₫ gốc, tức 2,24% khoản vay 2 tỷ. Không phải vì lãi ưu đãi thấp: khoản trả được chia để vừa đủ tất toán trong 240 tháng, nên những tháng đầu gần như chỉ đủ bù tiền lãi trên dư nợ còn nguyên. Tháng đầu ở mức 7,5% trả 12.500.000 ₫ lãi và 3.611.864 ₫ gốc; nếu cùng số tiền và kỳ hạn đó ở 11% thì phần gốc còn nhỏ hơn, chỉ 2.310.435 ₫. Lãi cao hơn trả được ÍT gốc hơn, không phải nhiều hơn.
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
Tháng1–12
- Lãi suất
- 7,50%
- Trả hằng tháng
- 16,116.111.864
- Lãi trong giai đoạn
- 148,5148.478.626
- Gốc trong giai đoạn
- 44,944.863.741
- Dư nợ cuối giai đoạn
- 1.955,11.955.136.259
Tháng13–240
- Lãi suất
- 11,00%
- Trả hằng tháng
- 20,520.479.346
- Lãi trong giai đoạn
- 2.714,22.714.154.698
- Gốc trong giai đoạn
- 1.955,11.955.136.259
- Dư nợ cuối giai đoạn
- 0,00
Bảng số đầy đủ cuộn ngang trong khung này.
Về các con số đang hiển thị
Các con số mặc định là một tình huống giả lập để bạn thấy công cụ hoạt động thế nào, không phải số liệu của một hộ gia đình thật và không phải báo giá của ngân hàng nào. Hãy sửa từng ô thành số của bạn — kết quả và biểu đồ cập nhật ngay khi bạn nhập, không cần bấm tính. FinHome không gửi hay lưu các con số này: chúng chỉ nằm trong trình duyệt của bạn và mất đi khi bạn tải lại trang. Nút “Về ví dụ mẫu” chỉ đưa các ô nhập về tình huống ban đầu, không lưu gì cả.
Cách tính
Trong mỗi giai đoạn lãi suất, khoản trả được tính theo công thức niên kim thông thường. Điểm khác biệt nằm ở thời điểm chuyển giai đoạn: khoản trả mới được tính lại trên DƯ NỢ CÒN LẠI trong SỐ THÁNG CÒN LẠI. Đây là phép tính công cụ dùng và là cách phổ biến với khoản vay trả góp đều; hợp đồng cụ thể của bạn có thể quy định khác — trả gốc đều, hoặc tính lãi theo số ngày thực tế trong kỳ — nên hãy đối chiếu với điều khoản.
Với mặc định: giai đoạn ưu đãi tính 2 tỷ ở 7,5% trong 240 tháng cho khoản trả 16.111.864 ₫. Sau 12 tháng, dư nợ còn 1.955.136.259 ₫, và giai đoạn sau tính số đó ở 11% trong 228 tháng còn lại, cho 20.479.346 ₫.
Đây là lý do mức tăng 27,11% lớn hơn cảm nhận về việc lãi tăng từ 7,5% lên 11%. Hai yếu tố cộng lại: dư nợ gần như không giảm trong năm ưu đãi, và số tháng còn lại để trải khoản nợ đã ngắn hơn 12 tháng.
Ô “mỗi lần điều chỉnh lãi tăng” tạo ra một kịch bản nhiều giai đoạn: sau ưu đãi, lãi suất tăng thêm số điểm phần trăm đó ở mỗi chu kỳ xem lại, cho đến khi chạm trần nếu bạn có nhập trần. Đây là KỊCH BẢN bạn đặt ra để thử độ bền của tài chính mình, không phải dự báo — không trang tĩnh nào biết được lãi cơ sở ba năm sau ở đâu.
Giai đoạn cuối luôn nhận phần tháng còn lại, nên tổng số tháng của các giai đoạn đúng bằng kỳ hạn. Dư nợ kết thúc ở đúng 0.
Câu hỏi thường gặp
Công cụ này chỉ mang tính minh họa, không phải lời khuyên tài chính. Lãi suất ở đây KHÔNG được giả định không đổi: nó thay đổi đúng theo kịch bản bạn nhập — số tháng ưu đãi, mức lãi sau ưu đãi, mức tăng mỗi chu kỳ và trần nếu có. Những kịch bản đó là giả định của bạn, không phải dự báo và không phải báo giá của ngân hàng. Kết quả chưa trừ thuế, phí, bảo hiểm và lạm phát, và mô hình tính lại khoản trả trên dư nợ còn lại trong số tháng còn lại — hợp đồng của bạn có thể quy định khác. Hãy đối chiếu điều khoản hợp đồng trước khi quyết định.