Vay 2 tỷ mua nhà, mỗi tháng thực sự phải chuẩn bị bao nhiêu?

Trong ví dụ vay 2 tỷ, lãi giữ nguyên 8,5%/năm và trả góp đều trong 20 năm, khoản trả theo lịch khoảng 17,4 triệu mỗi tháng.

“Khoản trả theo lịch” và “tiền ra khỏi ví” là hai con số khác nhau. Nếu chọn trả thêm 2 triệu gốc, bạn cần khoảng 19,4 triệu mỗi tháng, chưa kể chi phí nhà ở như quản lý và bảo hiểm. Tháng cuối chỉ trả phần nợ và lãi còn lại.

Khoản trả theo lịch khoảng 17,4 triệu gồm tiền gốc và tiền lãi. Khi lập kế hoạch thật, hãy lấy lịch ngân hàng cấp để đối chiếu với kết quả mô phỏng.

Gia đình trong bài chọn trả thêm 2 triệu gốc, nên cần khoảng 19,4 triệu mỗi tháng cho khoản vay. Trả thêm là quyền chọn của bạn, không phải nghĩa vụ; hãy kiểm tra hợp đồng có cho phép và có thu phí hay không.

Ngoài khoản vay, bạn vẫn cần tiền cho quản lý, bảo hiểm và các chi phí nhà ở khác. Cộng các khoản này riêng để biết tổng tiền cần chuẩn bị.

Trong lịch trả thêm này, khoản vay kết thúc ở tháng 187, sớm 53 tháng. Tháng cuối còn khoảng 9,5 triệu; tổng lãi giảm khoảng 555,7 triệu — trước phí trả nợ trước hạn mà công cụ chưa tính.

Trong khoản trả theo lịch tháng đầu, khoảng 14,2 triệu là lãi và 3,2 triệu là gốc, chưa kể 2 triệu gốc tự trả thêm. Lãi được tính trên dư nợ, tức phần gốc còn nợ; lúc bắt đầu, con số đó là 2 tỷ.

Tỷ trọng gốc và lãi phụ thuộc cả lãi suất lẫn kỳ hạn. Trong ví dụ 8,5% và 240 tháng này, khoản trả đầu kỳ chủ yếu là lãi. Khi giữ nguyên số tiền vay, kỳ hạn và cách trả góp đều, lãi thấp hơn cho phần gốc tháng đầu LỚN hơn. Ở mức lãi 0%, toàn bộ khoản trả là gốc.

Hệ quả thực tế: nếu bạn định bán nhà sau vài năm, hãy nhìn cột dư nợ trong biểu đồ chứ không nhìn tổng số tiền đã trả. Đã trả nhiều không có nghĩa là đã trả được nhiều gốc.

Để so hai cách trả, tạm đặt khoản trả thêm về 0 và giữ nguyên mức lãi. Trả góp đều giữ khoản trả theo lịch khoảng 17,4 triệu mỗi tháng, ngoại trừ làm tròn hoặc kỳ cuối. Trả gốc đều chia gốc thành 240 phần bằng nhau rồi cộng lãi trên dư nợ còn lại, nên tháng đầu khoảng 22,5 triệu và giảm dần về sau.

Với cùng khoản vay và đều không trả thêm, trả gốc đều tốn ít lãi hơn: khoảng 1,71 tỷ so với 2,17 tỷ. Đổi lại, phương án này đòi hỏi tháng đầu nặng hơn gần 30%. Hãy cân nhắc cả tổng lãi lẫn khả năng trả trong những năm đầu.

Hãy hỏi ngân hàng hợp đồng của bạn dùng cách nào, rồi chọn đúng cách đó trong công cụ. Hai cách cho hai con số và không có cách nào là mặc định đúng.