Lãi cố định hay thả nổi: tôi đang đánh đổi điều gì?

Bạn đang so mức độ biết trước khoản trả với rủi ro lãi thay đổi. Lãi cố định giữ một mức trong thời gian đã thỏa thuận; lãi thả nổi được đặt lại theo chu kỳ trong hợp đồng, nên khoản trả hằng tháng có thể thay đổi.

Trong ví dụ của bài, phương án cố định trả khoảng 20 triệu mỗi tháng; phương án có ưu đãi trả ít hơn trong năm đầu, rồi khoản trả đổi theo mức lãi mới — khoảng 20,5 triệu nếu lãi sau ưu đãi là 11%/năm. Đây là kịch bản, không phải quy luật giá của thị trường hay dự báo lãi suất: hãy so khoản trả sau ưu đãi với ngân sách của bạn trước.

Với khoản vay trả góp đều, mỗi tháng bạn trả một phần lãi và một phần gốc. Gốc là số tiền bạn mượn; lãi được tính trên phần gốc còn nợ, gọi là dư nợ.

Lãi cố định: mức lãi giữ nguyên trong thời gian đã thỏa thuận, nên trong thời gian đó khoản trả hằng tháng biết trước. Thời gian cố định có thể chỉ vài năm; hết thời gian đó, lãi đổi theo hợp đồng. Mức cố định suốt 20 năm trong bài là giả định để làm đối chứng. Lãi thả nổi: sau thời gian ưu đãi, mức lãi được đặt lại theo công thức trong hợp đồng — thường là một lãi cơ sở cộng biên độ — nên khoản trả có thể lên hoặc xuống.

Không bên nào luôn rẻ hơn. Câu hỏi thực tế là: nếu lãi đổi theo hướng bất lợi, gia đình bạn còn trả được không, và bạn sẵn sàng trả thêm bao nhiêu để biết trước khoản trả.

Trước khi ký, đặt khoản trả cố định cạnh khoản trả sau ưu đãi, rồi so từng khoản với số tiền gia đình dành được cho nhà mỗi tháng. Đừng chỉ so mức nhẹ nhất của năm đầu.

Biểu đồ vẽ phương án cố định 10,5%/năm cùng hai kịch bản sau ưu đãi 11%/năm và 13%/năm. Khoản trả tương ứng khoảng 20 triệu, 20,5 triệu và 23,2 triệu mỗi tháng. Với hai kịch bản này, phần “được” của ưu đãi nằm hết ở 12 tháng đầu; bảng còn có kịch bản 9%/năm với kết quả khác.

Bạn không biết lãi thả nổi sẽ ở đâu. Vì vậy, hãy thử nhiều mức sau ưu đãi và xác định bạn sẽ bù khoản thiếu từ đâu nếu khoản trả vượt ngân sách.

Công cụ so hai bên tại một mốc chung, mặc định là tháng 60. Trong kịch bản sau ưu đãi 11%/năm, đến tháng 60 phương án ưu đãi tốn ít lãi hơn khoảng 26,3 triệu, vì 12 tháng đầu trả lãi thấp. Nhưng giữ đến tháng 240, phương án cố định lại tốn ít lãi hơn khoảng 70,4 triệu, vì suốt 228 tháng còn lại phương án kia chịu 11%.

Ở kịch bản 9%/năm, phương án ưu đãi tốn ít hơn ở cả hai mốc; ở kịch bản 13%/năm, phương án cố định tốn ít hơn ở cả hai mốc. Vì vậy kết luận phụ thuộc vào hai điều không ai biết chắc: mức lãi sau ưu đãi, và việc bạn giữ khoản vay bao lâu.

Trong kịch bản 11%/năm, ở tháng 60 dư nợ hai bên chênh nhau không nhiều — khoảng 1.806,4 triệu ở bên cố định và 1.801,8 triệu ở bên ưu đãi — nên ở kịch bản này, khác biệt chủ yếu nằm ở tiền lãi đã trả, không phải ở khoản nợ còn lại.

Trong ví dụ, cố định 10,5% cao hơn ưu đãi 7,5%; không suy ra mọi báo giá đều như vậy. Với sản phẩm thật, cần so mức lãi, thời gian cố định, phí và điều kiện đi kèm.

Với hộ có biên an toàn rộng, khả năng chịu một lần tăng khoản trả có thể giúp họ cân nhắc phương án thả nổi. Nhưng tiết kiệm được hay không còn phụ thuộc lãi thực tế. Với hộ đã sát ngân sách, khoản trả tăng khoảng 27% trong kịch bản 11% của bài có thể tạo ra thiếu hụt khó bù.

Không có đáp án chung. Nhưng có một cách tự trả lời: lấy khoản trả của phương án cố định, đặt nó cạnh ngân sách của bạn, rồi lấy khoản trả cao nhất trong kịch bản thả nổi và làm điều tương tự. Nếu con số thứ hai vượt ngân sách, phần chênh của lãi cố định đang mua cho bạn một thứ có giá trị.

Trước hết hỏi ngân hàng thời gian cố định thực tế. Bảng giả lập cố định suốt 240 tháng để làm đối chứng, không xác nhận có sản phẩm 20 năm như vậy tại Việt Nam. Cố định vài năm rồi đổi lãi là cấu trúc khác.

Nếu hợp đồng của bạn thuộc loại thứ hai, thì nó thực chất là một phương án thả nổi với giai đoạn ưu đãi dài hơn. Trên công cụ Lãi cố định hay thả nổi, bên nào cũng nhập được kiểu này: số tháng cố định vào “Số tháng ưu đãi”, mức cố định vào “Lãi ưu đãi”, và mức sau đó vào “Lãi suất” — ví dụ cố định 36 tháng rồi đổi. Mức sau đó là kịch bản bạn tự đặt.

Câu hỏi cần đặt cho ngân hàng: cố định trong bao nhiêu tháng, sau đó tính theo công thức nào, và có trần hay không.

Công cụ Lãi cố định hay thả nổi mở sẵn số mẫu gần giống bài: vay 2.000.000.000 trong 20 năm, và “Bên B” đã là 7,5%/năm trong 12 tháng rồi 11%/năm. Khác một chỗ: “Bên A” điền sẵn 9,5%/năm, còn bài dùng 10,5%.

Để ra đúng số của bài, đổi “Lãi suất” của “Bên A” từ 9,5 thành 10,5 và giữ nguyên mọi ô khác. Ô “So sánh tại tháng thứ” đang là 60; đổi thành 240 để xem cả kỳ hạn. Muốn thử kịch bản 9% hay 13%, đổi “Lãi suất” của “Bên B”.

Mức cố định 10,5% suốt 20 năm trong bài, và mức 9,5% điền sẵn trên công cụ, đều là số giả định để minh họa, không phải báo giá hay xác nhận có sản phẩm như vậy.

Phần này là chi tiết thêm cho ai muốn đi sâu; có thể bỏ qua. Sau khi kiểm tra ngân sách tháng, bạn có thể xem dòng lãi cố định tương đương trong bảng. Phép tính giữ nguyên kịch bản thả nổi đã nhập rồi tìm mức lãi CỐ ĐỊNH có tổng lãi bằng nó; bảng không tự tìm ngưỡng lãi thả nổi tương lai.

Nếu mức cố định được báo thấp hơn mức tương đương, phương án cố định tốn ít tổng lãi hơn trong kịch bản này, trước khi xét chênh lệch phí. Đổi kịch bản thì con số đó cũng đổi.

Lưu ý: con số này so TỔNG LÃI CẢ KỲ HẠN. Công cụ ở phần bài tập còn so tại mốc bạn dự kiến giữ khoản vay, ví dụ 60 tháng. Hai thước đo có thể cho hai kết luận khác nhau; hãy dùng mốc phù hợp với kế hoạch của mình.