Hộ 30 triệu hết ưu đãi thì có còn trả được không?

Trong kịch bản của bài, hộ giả lập vay thương mại khoảng 1,27 tỷ trong 20 năm, 12 tháng đầu ở 7,5%/năm rồi giả định chuyển sang 11%/năm. Khi đó khoản trả đi từ khoảng 10,2 triệu lên khoảng 13 triệu từ tháng 13.

Ngân sách cho chỗ ở của hộ là 11 triệu mỗi tháng, nên trong kịch bản này khoản trả sau ưu đãi vượt ngân sách khoảng 2 triệu mỗi tháng. Một kế hoạch chỉ tính ở mức ưu đãi không chịu được lần đặt lại lãi đầu tiên nếu mức sau ưu đãi là 11%.

Mức lãi thật sau ưu đãi phụ thuộc hợp đồng và thời điểm đặt lại; bài không dự báo nó. Điều làm được trước khi ký là chạy lại phép tính ở mức sau ưu đãi ngân hàng nêu bằng văn bản, và ở một mức cao hơn, rồi xem khoản trả còn trong ngân sách không.

Lãi thả nổi là lãi được đặt lại theo chu kỳ ghi trong hợp đồng. Khi mức mới áp dụng, khoản trả hằng tháng được tính lại trên số tiền còn nợ và số tháng còn lại.

Ở khoản vay trong bài, 12 tháng đầu trả 10.211.210 ₫. Từ tháng 13 trả 12.979.188 ₫ — cao hơn 2.767.978 ₫, tức tăng 27,1%.

Con số cần hỏi trước khi ký là con số thứ hai, không phải con số đầu tiên. Con số đầu tiên chỉ đúng trong 12 tháng.

Ngân sách cho chỗ ở của hộ là 11 triệu mỗi tháng: thực nhận 30 triệu trừ 15 triệu sinh hoạt, 2 triệu nợ đang trả và 2 triệu để dành.

Khoản trả sau ưu đãi là 12.979.188 ₫. Nó vượt ngân sách 1.979.188 ₫ mỗi tháng, và chiếm 43,3% thu nhập thực nhận thay vì 34,0% trong năm đầu.

Trong kịch bản này, khoản thiếu không đến từ một cú sốc bất ngờ về thu nhập: nó đến từ chính mức lãi sau ưu đãi được giả định. Muốn thấy trước, chỉ cần chạy phép tính ở mức lãi sau ưu đãi thay vì mức ưu đãi.

Để trả được, hộ phải tìm thêm gần 2 triệu mỗi tháng từ đâu đó: cắt tiền để dành, cắt sinh hoạt, hoặc tăng thu nhập. Hai cách đầu làm hộ không còn quỹ dự phòng đúng lúc khoản trả cao nhất.

Thứ nhất: hạ tầm giá cho đến khi khoản trả ở mức lãi SAU ưu đãi nằm trong ngân sách. Cách này ít dựa vào điều chưa biết nhất, dù mức lãi thật vẫn có thể cao hơn giả định.

Thứ hai: xem khoản vay nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội, nếu hộ đủ điều kiện và được cho vay. Khoản trả 5.288.086 ₫ ở bài về khoản vay ưu đãi nằm trong ngân sách 11 triệu, và mức 5,4% theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP không phải mức ưu đãi 12 tháng, dù vẫn có thể được cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh.

Thứ ba: giữ tầm giá nhưng chuẩn bị sẵn khoản chênh. Cách này chỉ là một kế hoạch nếu bạn nói được tiền đến từ đâu; nếu không, nó là một hy vọng.

Điều không nên làm là nhập mức ưu đãi vào công cụ tính tầm giá. Công cụ Khả năng mua nhà ghi rõ trên hình rằng hãy nhập mức lãi sau ưu đãi, và bài này là lý do dòng chữ đó tồn tại.