Ân hạn gốc hai năm: khi bắt đầu trả gốc, khoản trả tăng bao nhiêu?
Câu trả lời ngắn
Trên khoản vay giả lập trong bài — 2 tỷ, 20 năm, ân hạn gốc 24 tháng, lãi ưu đãi 12 tháng — khoản trả tăng HAI lần. Lần thứ nhất ở tháng 13, khi hết ưu đãi lãi: từ 12,5 triệu lên khoảng 18,3 triệu, vẫn chỉ là tiền lãi. Lần thứ hai ở tháng 25, khi bắt đầu trả gốc: lên khoảng 21,3 triệu.
Con số cần đưa vào ngân sách trước khi ký là mức của tháng 25, không phải mức tháng đầu. Suốt 24 tháng ân hạn bạn trả 370 triệu tiền lãi mà dư nợ — phần gốc còn nợ — vẫn nguyên 2 tỷ: ân hạn gốc không xóa khoản gốc nào, nó dồn toàn bộ gốc vào 216 tháng còn lại.
Muốn thử ngay với số của bạn?
Khoản vay giả lập trong bài
- Số tiền vay
- 2.000.000.000 ₫
- Tổng kỳ hạn
- 240 tháng (20 năm)
- Ân hạn gốc
- 24 tháng đầu, chỉ trả lãi
- Ưu đãi lãi suất trong
- 12 tháng đầu
- Lãi suất ưu đãi
- 7,5%/năm
- Lãi suất sau ưu đãi
- 11%/năm, giữ nguyên phần còn lại
Khoản vay giả lập để minh họa, không phải sản phẩm của ngân hàng nào và không phải dự báo. Hai mốc 24 tháng và 12 tháng là giả định của bài, đặt lệch nhau có chủ ý vì trong thực tế chúng thường lệch nhau; mức lãi 11% sau ưu đãi cũng là giả định, không phải con số bạn được báo.
Suốt 24 tháng ân hạn, dư nợ không giảm một đồng nào
Trong thời gian ân hạn gốc, khoản trả mỗi tháng bằng dư nợ nhân lãi suất của tháng đó. Vì không có phần gốc nào được trả, dư nợ đứng yên: đến hết tháng 24, hộ trong bài vẫn nợ đúng 2.000.000.000 ₫, bằng số tiền đã nhận hai năm trước.
Hai năm đó không miễn phí. Cộng lãi của 24 tháng lại được 370.000.000 ₫ — tiền đã ra khỏi ví và không mua được một đồng gốc nào. Để so, cùng khoản vay này mà trả gốc ngay từ tháng đầu thì đến hết tháng 24 dư nợ còn 1.922.853.684 ₫, tức đã trả được 77.146.316 ₫ gốc.
Hệ quả nằm ở chỗ khác: toàn bộ 2 tỷ gốc vẫn phải trả, chỉ là trong 216 tháng còn lại thay vì 240. Cùng số gốc, ít tháng hơn, nên khoản trả từ tháng 25 là 21.300.993 ₫ chứ không phải 20.479.346 ₫ như khi không ân hạn.
Khoản trả đi lên hai lần, ở hai mốc không trùng nhau
Mốc thứ nhất là hết ưu đãi lãi suất, ở tháng 13. Dư nợ vẫn nguyên 2 tỷ và vẫn chưa trả gốc, nhưng lãi suất áp lên nó đi từ 7,5% lên 11%, nên khoản trả đi từ 12.500.000 ₫ lên 18.333.333 ₫ — cộng thêm 5.833.333 ₫ mỗi tháng. Vẫn là tiền lãi, chỉ là lãi ở mức mới.
Mốc thứ hai là hết ân hạn gốc, ở tháng 25. Khoản trả đi từ 18.333.333 ₫ lên 21.300.993 ₫, cộng thêm 2.967.660 ₫. Con số cộng thêm này đúng bằng phần gốc của tháng 25, cũng là 2.967.660 ₫: phần tăng thêm ở mốc này là gốc, không phải lãi. Tháng đó bạn trả 21.300.993 ₫ — cao hơn tháng đầu 70,41% — và chỉ 2.967.660 ₫ trong số đó làm dư nợ nhỏ đi.
Hai mốc đó là hai điều khoản độc lập, và bài đặt chúng lệch nhau vì một khoản vay có thể có ân hạn 24 tháng nhưng ưu đãi chỉ 12 tháng. Nếu bạn chỉ hỏi “hết ưu đãi thì trả bao nhiêu”, bạn nhận được 18.333.333 ₫ — một con số đúng cho tháng 13 và thấp hơn mức thật của tháng 25.
Cái giá của hai năm dòng tiền dễ chịu là 108 triệu tiền lãi
Tổng lãi cả kỳ hạn của khoản vay trong bài là 2.971.014.458 ₫. Cùng số tiền vay, cùng kỳ hạn và cùng lộ trình lãi suất nhưng trả gốc ngay từ tháng đầu thì tổng lãi là 2.862.633.323 ₫. Phần lãi phát sinh thêm do ân hạn gốc là 108.381.135 ₫, tức 3,79% so với phương án không ân hạn.
Đó là cái giá của một lợi ích cụ thể: hai năm đầu nhẹ hơn về dòng tiền. Ân hạn gốc có thể hợp lý khi bạn cần đúng khoảng thời gian đó — đang trả tiền thuê nhà song song, đang hoàn thiện nội thất, hoặc có kế hoạch cụ thể cho giai đoạn ấy. Hãy so khoảng 108 triệu lãi thêm với giá trị của hai năm đó đối với hộ bạn.
Nhưng phép kiểm tra thì rõ ràng: ngân sách của hộ phải chịu được 21.300.993 ₫, con số của tháng 25, chứ không phải 12.500.000 ₫ của tháng đầu. Nếu chỉ con số đầu tiên vừa với ngân sách, thì đây là khoản vay vừa với hai năm đầu của bạn, không phải vừa với khoản vay của bạn.
Biểu đồ này cho thấy gì
Ba cột, mỗi cột là khoản trả của THÁNG ĐẦU trong một giai đoạn, tách thành phần lãi và phần gốc. Hai cột đầu — tháng 1–12 ở 7,5% và tháng 13–24 ở 11% — chỉ có một mảng: trong thời gian ân hạn gốc, phần gốc bằng 0 nên toàn bộ khoản trả là tiền lãi. Cột thứ ba, tháng 25–240, là cột đầu tiên có mảng gốc, và mảng đó rất mỏng: 2.967.660 ₫ trong 21.300.993 ₫. Chiều cao ba cột là ba mức 12.500.000 ₫, 18.333.333 ₫ và 21.300.993 ₫, nên khoảng cách giữa cột một và cột hai là do lãi suất đổi, còn khoảng cách giữa cột hai và cột ba là do bắt đầu trả gốc. Hình không vẽ dư nợ; dư nợ nằm trong bài, và điều đáng nhớ là nó không nhích một đồng cho đến hết cột thứ hai. Các mốc và mức lãi đều là giả định của bài.
Tháng cuối còn ân hạn trả 18,3 triệu; từ tháng 25 trả 21,3 triệu — tăng 3,0 triệu mỗi tháng. Cột ân hạn không có phần gốc: toàn bộ khoản trả là tiền lãi. Các mốc và mức lãi ở đây là số bạn nhập, không phải sản phẩm của một ngân hàng cụ thể và không phải dự báo.
- Tháng 1–12 (ân hạn gốc)12.500.000 ₫
- Tháng 13–24 (ân hạn gốc)18.333.333 ₫
- Tháng 25–24021.300.993 ₫
- Khoản trả mỗi tháng (triệu)
Ký hiệu
- Lãi
- Gốc
Biểu đồ này giả định
- Mỗi cột là khoản trả của THÁNG ĐẦU trong giai đoạn đó, tách thành lãi và gốc. Trong giai đoạn trả gốc, tổng khoản trả giữ nguyên nhưng tỷ lệ lãi–gốc bên trong đổi dần từng tháng, nên cột này là ảnh của tháng đầu chứ không phải của cả giai đoạn.
- Trong thời gian ân hạn gốc, phần gốc bằng 0 nên cột chỉ có một mảng.
- Ở mỗi mốc đổi, khoản trả được tính lại trên dư nợ còn lại trong số tháng còn lại. Đây là cách công cụ mô hình hóa và là cách phổ biến với khoản vay trả góp đều; hợp đồng của bạn có thể quy định khác.
Xem số liệu dạng bảng
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
Bảng số đầy đủ cuộn ngang trong khung này.
| Tháng | Lãi suất | Trả hằng tháng |
|---|---|---|
| 1–12 | 7,50% | 12,512.500.000 |
| 13–24 | 11,00% | 18,318.333.333 |
| 25–240 | 11,00% | 21,321.300.993 |
Thử với hợp đồng của bạn
Mở công cụ Ân hạn gốc và nhập bốn con số từ hợp đồng hoặc từ tờ báo giá của bạn. Các bước dưới đây dùng đúng tên ô nhập trên công cụ.
- Trong nhóm “Khoản vay”, nhập “Số tiền vay” và “Tổng kỳ hạn” — tổng kỳ hạn tính cả thời gian ân hạn, không phải phần còn lại sau ân hạn.
- Nhập “Ân hạn gốc” theo số tháng bạn chỉ phải trả lãi. Để 0 nếu hợp đồng trả gốc ngay từ tháng đầu.
- Trong nhóm “Lãi suất”, nhập “Ưu đãi lãi suất trong”, “Lãi suất ưu đãi” và “Lãi suất sau ưu đãi” — hai mốc thời gian này độc lập với nhau.
- Đọc bốn dòng “Khoản trả hằng tháng”, đặc biệt “Tháng đầu tiên phải trả gốc” và “Mức tăng khi hết ân hạn gốc”.
- Mở “Xem chi tiết và từng giai đoạn” để đọc “Phần lãi phát sinh thêm do ân hạn gốc” và cột dư nợ cuối giai đoạn trong bảng.
Thử đổi một thứ: Đặt “Ân hạn gốc” về 0 và giữ nguyên bốn ô còn lại, rồi so hai thứ: khoản trả của tháng đầu tiên, và dòng “Tổng lãi cả kỳ hạn”. Với khoản vay trong bài, tổng lãi đi từ 2.971.014.458 ₫ xuống 2.862.633.323 ₫.
Tự kiểm tra: Dòng “Dư nợ khi hết ân hạn gốc” có nhỏ hơn “Số tiền vay” bạn đã nhập không? Nếu hai con số bằng nhau, bạn có nói được vì sao hai năm trả lãi không làm dư nợ nhỏ đi một đồng nào không?
Kiểm tra trong hợp đồng trước khi ký
- Cách hợp đồng của bạn tính lại khoản trả ở mỗi mốc. Mô hình chia lại dư nợ còn lại trên số tháng còn lại; có hợp đồng quy định khác, và điều khoản mới là câu trả lời.
- Lãi suất sau ưu đãi thật của bạn. Mức 11% trong bài là giả định; con số thật là lãi cơ sở cộng biên độ và cần được ngân hàng nói bằng văn bản.
- Phí, bảo hiểm khoản vay và phí trả nợ trước hạn. Không có khoản nào trong số đó nằm trong kết quả của bài.
- Việc ân hạn gốc có phù hợp với bạn hay không. Bài cho hai con số — phần lãi phát sinh thêm và khoản trả sau ân hạn — chứ không đưa ra lựa chọn.
Nguồn tham khảo cho khái niệm
Các nguồn dưới đây được dùng cho KHÁI NIỆM, không phải cho một mức lãi suất, một thời gian ân hạn hay một quy định áp dụng tại Việt Nam.
- Techcombank — Vay mua nhà trả góp (nội dung giáo dục của ngân hàng)Khái niệm dùng ở đây: một khoản vay mua nhà có nhiều cấu trúc trả nợ khác nhau, và cấu trúc là điều khoản hợp đồng chứ không phải hệ quả của phép tính. Đây là nội dung do một ngân hàng viết để giới thiệu sản phẩm của họ, không phải mô tả chung cho mọi hợp đồng và không phải ngưỡng an toàn áp dụng cho mọi hộ.
- Techcombank — Vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhậnKhái niệm dùng ở đây: có hợp đồng tính lãi theo số ngày thực tế trong kỳ chia 365, khác với cách chia lãi năm cho 12 mà công cụ của FinHome dùng để minh họa. Vì vậy mọi con số trong bài là ví dụ của mô hình, không phải lịch trả nợ của một hợp đồng cụ thể nào.
Về nội dung này
Bài giáo dục của FinHome, soạn với hỗ trợ AI. Ví dụ là giả lập; biểu đồ và con số dùng mô hình của công cụ, các phép tính trọng yếu có kiểm thử tự động. Bài chưa được chuyên gia độc lập thẩm định và không thay thế tư vấn cho hồ sơ cụ thể.
Bài thuộc nhóm Hiểu dòng tiền khoản vay — Hiểu mỗi kỳ trả bao nhiêu gốc, bao nhiêu lãi và số tiền còn nợ thay đổi thế nào.