Hộ 30 triệu nên chọn vay thương mại hay nhà ở xã hội?

Với hộ giả lập trong bài, hai phương án cho hai tầm giá và hai khoản trả rất khác nhau: khoảng 1,47 tỷ và 11 triệu mỗi tháng khi vay thương mại giả định 8,5%/năm, so với khoảng 1,09 tỷ và khoảng 5,3 triệu khi vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội.

Tầm giá cao hơn nghe hấp dẫn hơn, nhưng ở phương án thương mại nó đến từ việc dồn cả 11 triệu còn lại vào khoản trả — khoảng 36,7% thu nhập thực nhận, không còn chỗ cho phí quản lý hay một tháng thu nhập hụt.

Vì vậy nên xem cả hai: khoản trả so với ngân sách, và tầm giá so với những căn bạn thật sự tìm được. Trong ví dụ này, phép so khoản trả nghiêng về phương án nhà ở xã hội; còn phương án đó có dùng được không phụ thuộc vào điều kiện, suất mua và khoản vay thực tế — những điều bài không kiểm chứng.

Đường thương mại bị chặn bởi khoản trả hằng tháng: 11 triệu là toàn bộ phần còn lại sau sinh hoạt, nợ và tiền để dành, và tầm giá 1,47 tỷ là mức mà 11 triệu gánh được.

Đường ưu đãi bị chặn bởi tiền tự có, vì trần vay 80% buộc hộ phải có ít nhất 20% cộng chi phí mua ngoài giá. 250 triệu chia 0,23 ra tầm giá khoảng 1,09 tỷ.

Biết giới hạn nào đang chặn quyết định việc gì có ích. Ở phương án A, tích lũy thêm vẫn nâng tầm giá dù khoản vay bị giới hạn bởi ngân sách hằng tháng. Ở phương án B, mỗi 23 đồng tiền tự có mở ra 100 đồng tầm giá, nhưng chỉ khi tiền tự có vẫn là giới hạn chính và các giả định khác giữ nguyên.

Ở phương án A, khoản gốc và lãi chiếm 36,7% thu nhập thực nhận và dùng hết ngân sách chỗ ở. Ở phương án B, phần đó là 17,6% và còn lại hơn 5,7 triệu mỗi tháng chưa dùng đến.

Khoảng dư đó không phải tiện nghi. Nó là chỗ cho phí quản lý, tiền gửi xe, một đợt sửa chữa, và một tháng thu nhập gián đoạn — những thứ không biến mất chỉ vì phép tính tầm giá không có ô cho chúng.

Một hộ dùng hết ngân sách chỗ ở cho khoản trả đang đặt cược rằng thu nhập không gián đoạn trong 20 năm. Đó là một giả định, không phải một con số.

Bài này không có dữ liệu về giá hay nguồn cung nhà ở. Nên phần 386.382.544 ₫ tầm giá cao hơn của phương án A chưa chắc mua được một căn tốt hơn; điều đó chỉ trả lời được bằng giá của những căn cụ thể ở khu bạn muốn.

Hai khoản trả ở trên được tính cho hai mức giá nhà khác nhau. Muốn so chi phí vay cho cùng một căn, hãy tính lại hai phương án với cùng giá căn nhà và tiền tự có. Nếu phương án B không có căn phù hợp, tầm giá thấp hơn của nó cũng không giúp được gì.

Vì vậy hãy kiểm tra riêng: ở khu vực bạn muốn ở có dự án nhà ở xã hội nào đang nhận hồ sơ, còn suất hay không, và hộ có đủ điều kiện không. Những điều đó không phải một phép tính.

Hai phương án trên đều dẫn đến việc mua trong năm nay. Phương án thứ ba là tiếp tục thuê và tích lũy thêm trong lúc kiểm tra điều kiện và tìm căn phù hợp.

Với hộ này, tích lũy thêm có tác dụng ở cả hai đường. Theo mô hình thương mại với chi phí mua giả định 3%, thêm 100 triệu tiền dùng được nâng tầm giá khoảng 97 triệu, trong khi khoản vay giữ nguyên. Ở đường ưu đãi, mỗi 23 đồng thêm vào mở ra 100 đồng tầm giá khi tiền tự có còn là giới hạn chính; tăng đủ tiền rồi thì khoản trả hằng tháng có thể trở thành giới hạn tiếp theo.

Điều cần so khi cân phương án thứ ba là tiền thuê hiện tại so với tổng chi phí sở hữu, không phải tiền thuê so với khoản trả nợ. Bài “Tiếp tục thuê hay mua nhà” trong bộ này đi qua phép so đó.

Phương án phù hợp tùy vào hộ bạn. Ba phương án có ba giới hạn khác nhau, và biết giới hạn nào đang chặn mình là việc làm được trước khi quyết định.