Mua nhà ở xã hội
Cùng phép tính của công cụ Khả năng mua nhà, nhưng mở ở các tham số của chương trình nhà ở xã hội: lãi suất ưu đãi, mức cho vay tối đa và thời hạn tối đa theo quy định. Kèm phép so thu nhập của bạn với trần thu nhập đang áp dụng.
Trang này tính được MỘT trong ba điều kiện: thu nhập so với trần quy định. Hai điều kiện còn lại — về nhà ở đang có và về việc đã từng hưởng chính sách nhà ở — là điều kiện giấy tờ, do cơ quan có thẩm quyền xác nhận, và trang này không biết. Đủ trần thu nhập KHÔNG có nghĩa là đủ điều kiện mua.
Ví dụ mẫuThay số của bạn để tính.
Giả định của bạnGiả định vay được tối đa 80%
Thuế, phí công chứng, phí sang tên, phí đăng ký giao dịch bảo đảm, bảo hiểm khoản vay và tiền hoàn thiện tối thiểu. Những khoản này lấy từ cùng túi tiền với tiền trả trước. Để 0 nếu bạn muốn bỏ qua — khi đó công cụ sẽ nói rõ là chưa tính.
Phí quản lý chung cư, bảo hiểm tài sản, phí gửi xe. Được trừ ra trước khi tính số tiền vay, vì chúng cũng rời khỏi ví bạn mỗi tháng.
Phần thu nhập gộp bạn giả định được dành cho khoản trả nhà. Đây là giả định để thử, không phải mức ngân hàng nào công bố. Nếu ngân hàng của bạn nói một con số khác, hãy nhập con số đó.
Phần thu nhập gộp bạn giả định được dành cho TẤT CẢ các khoản nợ, gồm cả nợ hiện có. Cũng là giả định của bạn — hãy hỏi ngân hàng và nhập đúng con số họ dùng.
80% là mức cho vay TỐI ĐA theo khoản 4 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP đối với mua và thuê mua nhà ở xã hội — đây là quy định, không phải giả định của bạn như ở công cụ vay thương mại. Nghĩa là bạn cần tự có ít nhất 20% giá trị hợp đồng, chưa kể chi phí mua ngoài giá.
Kết quả tự cập nhật ngay khi bạn thay đổi số — nút này chỉ đưa bạn tới kết quả.
Tầm giá để bắt đầu đi xem
Con số trên là tầm giá theo tham số của chương trình, KHÔNG phải xác nhận bạn đủ điều kiện mua. Hai điều kiện giấy tờ — về nhà ở đang có và về chính sách đã hưởng — do cơ quan có thẩm quyền xác nhận; xem danh mục ba điều kiện ở dưới.
Hai con số này khác nhau vì tầm giá đang bị chặn bởi tiền tự có và giả định vay được, không phải bởi khoản trả: khoản vay thực dùng nhỏ hơn mức khoản trả của bạn gánh được, nên khoản trả hằng tháng cũng nhỏ hơn ngân sách. Phần ngân sách chênh ra vẫn là của bạn — có thể để dành, trả thêm gốc, hoặc nhắm căn đắt hơn nếu tích lũy thêm.
Tầm giá ở trên đang bị chặn bởi tiền tự có, không phải bởi khoản trả hằng tháng: với giả định vay được hiện tại, tiền của bạn chỉ đủ cho mức giá này. Khoản trả bạn chịu được vẫn gánh được khoản vay lớn hơn. Tích lũy thêm, hoặc hỏi ngân hàng xem thực tế vay được bao nhiêu phần trăm giá nhà rồi nhập lại.
Chi phí mua nhà ngoài giá đang để 0, nên tầm giá ở trên CHƯA trừ thuế, phí công chứng, phí sang tên và tiền hoàn thiện. Những khoản này thường vài phần trăm giá nhà và lấy từ cùng số tiền bạn dùng để trả trước.
Ngân sách theo tháng
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
- Giới hạn đang chặn
- Ngân sách còn lại của hộ
- Trần theo giả định của bạn
- 20,020.000.000
- Hộ còn lại được mỗi tháng
- 18,018.000.000
- Trần theo tỷ lệ trả nợ nhà
- 20,020.000.000
- Còn lại theo tỷ lệ tổng nợ
- 20,020.000.000
- Ngân sách nhà ở mỗi tháng
- 18,018.000.000
Làm gì tiếp
Tầm giá ở trên là ngân sách theo các trần của chương trình, chưa phải suất mua. Hai câu hỏi thường đến ngay sau đó:
- Nếu không đủ điều kiện, cùng số tiền này mua được nhà thương mại ở tầm giá nào?Khả năng mua nhà
- Trần vay 80% nghĩa là phải tự có 20% — mỗi tháng cần để dành bao nhiêu để đủ?Mục tiêu tiết kiệm
Không có con số nào được mang sang công cụ khác — bạn sẽ nhập lại.
Đang bị chặn bởi ngân sách còn lại của hộ: ngân sách nhà ở là 18,0 triệu mỗi tháng, và khoản trả thực tế của khoản vay ở tầm giá này là 14,6 triệu. Còn 3,4 triệu mỗi tháng chưa dùng đến, vì tầm giá đang bị chặn bởi tiền tự có chứ không bởi khoản trả. Trần theo tỷ lệ không phải ngân sách sống, và không phải mức ngân hàng đã đồng ý.
- Thu nhập thực nhận44.000.000 ₫
- Trần theo giả định của bạn20.000.000 ₫
- Số tiền mỗi tháng (triệu)
Ký hiệu
- Sinh hoạt thiết yếu
- Nợ đang trả
- Để dành
- Trả nợ nhà (khoản trả thực tế)
- Chi phí nhà ở khác
- Còn lại chưa dùng
Biểu đồ này giả định
- Các khoản trên được trừ đúng một lần mỗi khoản: sinh hoạt, nợ đang trả, phần để dành, khoản trả nhà thực tế, chi phí nhà ở khác và phần còn lại cộng lại đúng bằng thu nhập thực nhận.
- Mảng “trả nợ nhà” là khoản trả THỰC TẾ của khoản vay ở tầm giá bên trên, không phải toàn bộ ngân sách nhà ở. Hai con số chỉ bằng nhau khi khoản trả là thứ đang chặn tầm giá.
- Chi phí nhà ở khác (phí quản lý, bảo hiểm tài sản) là một mảng riêng, vì nó không phải tiền trả nợ.
- Hai tỷ lệ là giả định bạn nhập để thử, không phải quy định và không phải mức ngân hàng công bố.
Xem số liệu dạng bảng
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
Bảng số đầy đủ cuộn ngang trong khung này.
| Khoản | Số tiền |
|---|---|
| Thu nhập thực nhận — Sinh hoạt thiết yếu | 18,018.000.000 |
| Thu nhập thực nhận — Nợ đang trả | 5,05.000.000 |
| Thu nhập thực nhận — Để dành | 3,03.000.000 |
| Thu nhập thực nhận — Trả nợ nhà (khoản trả thực tế) | 14,614.595.118 |
| Thu nhập thực nhận — Còn lại chưa dùng | 3,43.404.882 |
| Thu nhập thực nhận | 44,044.000.000 |
| Trần theo giả định của bạn — Trần theo giả định của bạn | 20,020.000.000 |
| Trần theo giả định của bạn | 20,020.000.000 |
Tầm giá 3,0 tỷ gồm 600,0 triệu tiền của bạn và 2,4 tỷ tiền vay, theo lãi suất, kỳ hạn, chi phí mua và tỷ lệ vay bạn đang giả định. Hãy xem giới hạn đang chặn trước khi thay một giả định; đây không phải mức ngân hàng đã duyệt. Đang bị chặn bởi tiền tự có: khoản trả của bạn còn gánh được khoản vay lớn hơn. Chưa trừ thuế và phí mua nhà.
- Tầm giá nhà3.000.000.000 ₫
- Khoản vay bạn gánh được2.959.893.846 ₫
- Số tiền (tỷ)
Ký hiệu
- Tiền của bạn
- Tiền vay
- Chưa dùng được vì thiếu tiền tự có
Biểu đồ này giả định
- Lãi suất giữ nguyên suốt kỳ hạn. Hãy nhập mức lãi sau ưu đãi, không phải mức ưu đãi năm đầu.
- Phần vay được là GIẢ ĐỊNH bạn nhập. Ngân hàng còn xét giá thẩm định và hồ sơ của bạn, nên hãy hỏi rồi nhập lại con số thật.
- Đây là mức để bắt đầu đi xem nhà, không phải mức ngân hàng đã đồng ý.
Xem số liệu dạng bảng
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
Bảng số đầy đủ cuộn ngang trong khung này.
| Khoản | Số tiền |
|---|---|
| Tầm giá nhà — Tiền của bạn | 600,0600.000.000 |
| Tầm giá nhà — Tiền vay | 2.400,02.400.000.000 |
| Tầm giá nhà | 3.000,03.000.000.000 |
| Khoản vay bạn gánh được — Đang dùng | 2.400,02.400.000.000 |
| Khoản vay bạn gánh được — Chưa dùng được vì thiếu tiền tự có | 559,9559.893.846 |
| Khoản vay bạn gánh được | 2.959,92.959.893.846 |
Bước tiếp theo
Câu hỏi liên quan khác
Thu nhập bao nhiêu thì mua được nhà ở xã hội?(mở trong tab mới) — Bài tập đi qua trần thu nhập trên một hộ giả lập, và chỉ ra vì sao lãi suất ưu đãi có thể làm khoản trả nhẹ đi 41% mà tầm giá lại thấp hơn.
Chuẩn bị mua nhà cùng ứng dụng FinHome
Ứng dụng FinHome giúp bạn chuẩn bị mua nhà từng bước. Số bạn nhập trên trang này không được chuyển sang ứng dụng.
Tìm hiểu ứng dụng FinHomeGiữ lại kết quả này
Trang này không lưu kết quả và không gửi số của bạn đi đâu. Hãy chụp màn hình hoặc ghi lại các con số quan trọng trước khi rời trang. Mở lại công cụ và nhập lại là cách duy nhất để xem lại kết quả.
Ghi lại kết quả hiện tại để đối chiếu khi bạn đổi một giả định — ví dụ nhập lãi suất cao hơn. Mốc này chỉ nằm trong trang đang mở: không được lưu, không được gửi đi đâu, và mất khi bạn tải lại hoặc đóng trang.
Xem con số này đến từ đâuNgân sách theo tháng, và cách tiền tự có với khoản vay ghép thành tầm giá.
Khoản vay và tiền tự có
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
- Khoản trả này gánh được khoản vay
- 2.959,92.959.893.846
- Khoản vay dùng ở tầm giá này
- 2.400,02.400.000.000
- Điều đang chặn tầm giá
- Tiền tự có và giả định vay được
- Tiền dùng được để mua
- 600,0600.000.000
- Trong đó dành cho chi phí mua
- 0,00
- Thực trả trước cho căn nhà
- 600,0600.000.000
- Tiền trả trước chiếm
- 20,0%
Về các con số đang hiển thị
Các con số mặc định là một tình huống giả lập để bạn thấy công cụ hoạt động thế nào, không phải số liệu của một hộ gia đình thật và không phải báo giá của ngân hàng nào. Hãy sửa từng ô thành số của bạn — kết quả và biểu đồ cập nhật ngay khi bạn nhập, không cần bấm tính. FinHome không gửi hay lưu các con số này: chúng chỉ nằm trong trình duyệt của bạn và mất đi khi bạn tải lại trang. Nút “Về ví dụ mẫu” chỉ đưa các ô nhập về tình huống ban đầu, không lưu gì cả.
Ba điều kiện, và trang này chỉ tính được một
Điều kiện mua nhà ở xã hội gồm ba nhóm. Chỉ nhóm thu nhập là một phép tính; hai nhóm còn lại là giấy tờ bạn phải tự đối chiếu và do cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
- Thu nhập — TÍNH ĐƯỢC ở đây
- Thu nhập bình quân hàng tháng THỰC NHẬN, tính trên 12 tháng liền kề trước thời điểm cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Trần hiện hành theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP (hiệu lực 07/04/2026): người độc thân không quá 25 triệu đồng/tháng; vợ chồng đã kết hôn tổng không quá 50 triệu đồng/tháng; người độc thân đang nuôi con chưa thành niên không quá 35 triệu đồng/tháng.
- Nhà ở đang có — KHÔNG tính được ở đây
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố nơi có dự án; hoặc nếu đã có thì diện tích bình quân phải thấp hơn 15 m² sàn/người, tính trên người đứng đơn, vợ hoặc chồng, cha mẹ (nếu có) và các con đăng ký thường trú tại căn nhà đó. Theo Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP.
- Chính sách đã hưởng — KHÔNG tính được ở đây
- Chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội và chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố nơi có dự án.
Nghị quyết 201/2025/QH15 còn quy định trường hợp người đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng cách xa địa điểm làm việc vẫn có thể được hưởng chính sách. Nếu bạn thuộc trường hợp đó, đừng tự loại mình khỏi chương trình dựa trên điều kiện thứ hai ở trên.
Trang này không trả lời được gì
- Bạn có đủ điều kiện mua nhà ở xã hội hay không. Hai trong ba nhóm điều kiện là giấy tờ, do cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
- Ngân hàng Chính sách xã hội có duyệt cho bạn vay hay không, và duyệt bao nhiêu.
- Ở khu vực bạn muốn ở có dự án nào, dự án có đủ điều kiện mở bán hay còn suất hay không.
- Lãi suất áp dụng tại tỉnh, thành phố của bạn. Mức điền trước là mức toàn quốc; địa phương có thể thấp hơn.
- Quy định sau thời điểm bạn đọc trang này. Các mức ở đây đã thay đổi ba lần trong hai năm.
Con số nào đổi so với vay thương mại
Phép tính ở đây là đúng phép tính của công cụ Khả năng mua nhà — cùng một mô hình, cùng các ô nhập. Chỉ ba tham số mở ở giá trị khác: lãi suất 5,4%/năm thay cho mức thương mại bạn tự nhập, mức cho vay tối đa 80% thay cho giả định của bạn, và thời hạn tối đa 300 tháng.
Khác biệt lớn nhất là lãi suất, và nó không nhỏ. Các bài trong bộ Mua nhà bằng con số dùng mức giả lập 8,5%/năm cho khoản vay thương mại; chênh lệch hơn ba điểm phần trăm trên một khoản vay 20 năm đổi hẳn câu trả lời về tầm giá, chứ không chỉ làm nó dịch đi một ít.
Khác biệt thứ hai đi ngược chiều: mức cho vay tối đa 80% là một trần cứng, nên bạn phải tự có ít nhất 20% giá trị hợp đồng cộng với chi phí mua ngoài giá. Ở công cụ vay thương mại, ô đó mặc định 100% — nghĩa là chưa đặt yêu cầu trả trước nào. Vì vậy với cùng số tiền tích lũy, chương trình này có thể cho tầm giá thấp hơn dù lãi suất thấp hơn, và công cụ sẽ nói giới hạn nào đang chặn.
Một điểm ít người biết: các khoản vay đã ký hợp đồng tín dụng với Ngân hàng Chính sách xã hội TRƯỚC ngày Nghị định 261/2025/NĐ-CP có hiệu lực (10/10/2025) được điều chỉnh hợp đồng để áp mức lãi suất mới cho dư nợ gốc thực tế. Nếu bạn đang trả một khoản vay nhà ở xã hội cũ với lãi suất cao hơn, đây là việc nên hỏi lại ngân hàng.
Câu hỏi thường gặp
Văn bản dẫn chiếu
Các văn bản dưới đây là căn cứ của những con số trang này điền trước. Danh sách này không đầy đủ, không phải bản hợp nhất, và không thay thế việc đối chiếu với cơ quan có thẩm quyền hoặc ngân hàng nơi bạn vay. Quy định trong lĩnh vực này đã thay đổi nhiều lần; hãy kiểm tra ngày hiệu lực.
- Nghị định 261/2025/NĐ-CP (toàn văn, Cổng TTĐT Chính phủ)Căn cứ của lãi suất 5,4%/năm, lãi nợ quá hạn 130%, mức cho vay tối đa 80% và thời hạn tối đa 25 năm; hiệu lực 10/10/2025. Điều 2 và khoản 2 Điều 3 có hiệu lực đến hết 31/5/2030.
- Nghị định 136/2026/NĐ-CP — nâng trần thu nhập (Báo Chính phủ)Căn cứ của trần thu nhập 25 / 50 / 35 triệu đồng mỗi tháng, hiệu lực 07/04/2026, sửa khoản 1 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.
Công cụ này chỉ mang tính minh họa: kết quả phụ thuộc vào những con số bạn nhập và cả các giả định được ghi trên trang này. Mỗi công cụ có phạm vi riêng — lãi suất, thuế, phí và lạm phát được tính hay không tính là điều nêu ngay tại phần giả định và giới hạn của trang, nên hãy đọc phần đó trước khi dùng con số vào việc gì. Kết quả không phải cam kết lợi nhuận và không phải lời khuyên đầu tư. Vui lòng cân nhắc kỹ hoặc tham khảo chuyên gia trước khi ra quyết định tài chính.