APR nâng cao: phí chi tiết và tất toán sớm
Liệt kê từng khoản phí, và tính lại APR cho trường hợp bạn tất toán trước hạn.
Ba thứ công cụ APR cơ bản không làm
Liệt kê từng khoản phí, tách phí trả ngay khỏi phí gộp vào khoản vay vì hai loại tác động khác nhau, và tính lại APR cho trường hợp bạn tất toán trước hạn — điều mà phần lớn người vay mua nhà thực sự làm.
Điểm quan trọng nhất của trang này: APR theo định nghĩa giả định bạn trả đến hết kỳ hạn, và người vay mua nhà tại Việt Nam thường không làm vậy. Nếu bạn có ý định trả trước hạn, hãy đọc dòng APR khi tất toán sớm chứ đừng đọc dòng đến hết kỳ hạn — và đừng quên phí trả nợ trước hạn, khoản này chưa nằm trong phép tính.
Trả sớm thì APR cao lên bao nhiêu
Phí là một khoản cố định — trả sớm nghĩa là khoản phí đó được trải trên ít tháng hơn, nên chi phí thực cao hơn. Với khoản vay mặc định, APR đến hết kỳ hạn là 8,7081%; tất toán ở tháng 60 tương đương 8,8923%; tất toán ở tháng 36 tương đương 9,0902%.
Đang ở chế độ chi tiết: ô đầu tiên là phí thu xếp, các ô còn lại là từng khoản phí khác. Tổng của chúng chính là con số chế độ gọn dùng, nên hai chế độ không cho hai kết quả khác nhau.
Tách từng khoản phí và phần phí gộp vào vayTổng phí trả ngay 30.000.000 ₫
Khoản ngân hàng thu để cấp khoản vay. Thường được báo theo phần trăm — nếu vậy hãy dùng ô phần trăm bên dưới.
Phí định giá tài sản bảo đảm.
Phí công chứng hợp đồng thế chấp và phí đăng ký.
Phí bảo hiểm bạn THỰC SỰ phải trả trong năm đầu, nếu có. Bảo hiểm bắt buộc theo quy định hoặc theo hợp đồng bảo đảm thì nhập vào đây; bảo hiểm tự nguyện là quyền lựa chọn của bạn và không phải điều kiện để được vay — nếu bạn không mua thì để trống. Hãy đối chiếu với hợp đồng của bạn.
Các khoản còn lại bạn thực sự phải trả để hoàn tất giải ngân. Để trống nếu không có.
Dùng khi phí được báo theo tỷ lệ. Cộng dồn với các ô tiền mặt ở trên.
Khoản phí bạn không trả bằng tiền mặt mà cho vào dư nợ. Nó làm tăng khoản trả hằng tháng VÀ làm tăng APR, vì bạn trả nợ cho một khoản lớn hơn số tiền thực nhận. Chỉ riêng APR là thấp hơn một chút so với trả ngay, vì khoản phí được trải ra theo kỳ hạn — còn tổng lãi thì cao hơn, nên đừng chọn phương án này theo APR.
Kết quả tự cập nhật ngay khi bạn thay đổi số — nút này chỉ đưa bạn tới kết quả.
Kết quả
Đến lúc tất toán, khoản vay đã tốn bao nhiêu?
Chi phí vay ở đây là tiền BẠN MẤT: lãi đã phát sinh cộng toàn bộ phí. Phần gốc bạn trả không phải chi phí — nó giảm nợ, nên nó nằm ở dòng riêng bên trên chứ không cộng vào. Mỗi khoản phí chỉ tính một lần: phí trả ngay đã mất lúc giải ngân, còn phí gộp vào vay nằm trong số gốc nên được tất toán cùng dư nợ. Nếu bạn giữ đến hết kỳ hạn, dư nợ bằng 0 và hai con số bên phải chính là con số cuối cùng.
Chưa gồm phí trả nợ trước hạn: công cụ này không có ô cho khoản đó, nên nó được LOẠI TRỪ chứ không được coi là bằng 0. Hãy hỏi ngân hàng mức phí và cộng thêm vào con số bên trên, hoặc dùng công cụ So sánh khoản vay — nơi có ô riêng và tính đúng tại mốc bạn chọn.
Mô hình tất toán sớm ở đây CHỈ gồm dư nợ còn lại. Phí trả nợ trước hạn KHÔNG được tính — và đừng cộng nó vào ô phí trả ngay: khoản trả ở tháng 60 không phải khoản trả lúc giải ngân, cộng sai thời điểm sẽ làm APR cao hơn thực tế. Công cụ So sánh khoản vay có ô riêng cho phí trả nợ trước hạn và tính nó đúng tại mốc bạn chọn.
Hợp đồng ghi 8,5000%; tính theo dòng tiền thực tế sau phí thì thành 8,7081% — chênh 0,2081 điểm phần trăm. Khoảng cách giữa hai cột chính là phần phí, quy về lãi suất. Đây là mức FinHome mô hình hóa từ dòng tiền bạn nhập, không phải mức công bố theo quy định và không phải báo giá của ngân hàng.
- Lãi suất trên hợp đồng8,5000%
- APR mô hình hóa sau phí8,7081%
- APR nếu tất toán ở tháng 608,8923%
- Lãi suất (%/năm, danh nghĩa)
Biểu đồ này giả định
- Khoản trả đều hằng tháng và lãi suất giữ nguyên suốt kỳ hạn. Nếu báo giá của bạn có lãi ưu đãi rồi thả nổi, hãy dùng công cụ so sánh khoản vay.
- Phí trả ngay bằng tiền mặt làm giảm số tiền thực nhận nhưng KHÔNG đổi khoản trả hằng tháng; phí gộp vào gốc thì ngược lại — nó làm tăng khoản trả vì bạn trả nợ cho một số lớn hơn. Cùng số tiền phí, hai cách cho APR khác nhau.
- KHÔNG tính phí trả nợ trước hạn — chọn tháng tất toán chỉ thay đổi khoảng thời gian phí được rải trên, không thêm khoản phí nào. Công cụ So sánh khoản vay có ô riêng cho phí đó và tính nó đúng tại mốc bạn chọn.
Xem số liệu dạng bảng
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
Bảng số đầy đủ cuộn ngang trong khung này.
| Chỉ tiêu | Lãi suất | Số tiền |
|---|---|---|
| Lãi suất trên hợp đồng | 8,5000% | — |
| APR mô hình hóa sau phí | 8,7081% | — |
| APR nếu tất toán ở tháng 60 | 8,8923% | — |
| Phí trả ngay bằng tiền mặt | — | 30,030.000.000 |
| Trong đó phí theo phần trăm | — | 0,00 |
| Phí gộp vào gốc | — | 0,00 |
| Số tiền thực nhận | — | 1.970,01.970.000.000 |
APR ở đây là lãi suất do FinHome mô hình hóa từ dòng tiền bạn nhập: số tiền thực nhận sau phí và các khoản trả theo lịch, với lãi suất giữ nguyên suốt kỳ hạn. Đây KHÔNG phải mức công bố theo quy định của Việt Nam và không phải báo giá của ngân hàng. APR danh nghĩa là lãi tháng × 12; con số quy đổi lãi kép không bao giờ thấp hơn mức danh nghĩa và cao hơn khi lãi suất dương (ở mức 0% thì hai con số bằng nhau) — đừng so một mức danh nghĩa với một mức ghép lãi.
Hai đường dẫn được giữ nguyên: trang này và trang bản chi tiết là cùng một công cụ ở hai chế độ. Mở đường dẫn kia là một trang mới — số bạn đang nhập ở đây KHÔNG được chuyển sang, hãy dùng nút đổi chế độ nếu bạn muốn giữ số.
Xem chi tiết khoản vay và phíKhoản trả, số tiền thực nhận, tổng phí, tổng lãi và tổng chi phí vay.
Chi tiết
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
- Quy đổi lãi kép hằng năm
- 9,0642%
- Trả hằng tháng
- 17,417.356.465
- Số tiền vay sau khi gộp phí
- 2.000,02.000.000.000
- Số tiền thực nhận
- 1.970,01.970.000.000
- Tổng phí
- 30,030.000.000
- Trong đó phí theo phần trăm
- 0,00
- Dư nợ tại thời điểm tất toán
- 1.762,51.762.543.662
- Tổng lãi
- 2.165,62.165.551.520
- Tổng chi phí vay, gồm phí
- 2.195,62.195.551.520
- Tổng số tiền trả cho khoản vay
- 4.165,64.165.551.520
Cách tính
Số tiền vay sau khi gộp phí = số tiền vay + phí gộp vào khoản vay. Đây là con số mà lãi được tính trên đó, nên nó quyết định khoản trả hằng tháng.
Số tiền thực nhận = số tiền vay − tổng phí trả ngay − phí theo phần trăm. Phí gộp vào khoản vay KHÔNG nằm trong số thực nhận: đó là khoản bạn vay thêm để trả phí, không phải tiền vào tay bạn. Phí theo phần trăm được tính trên số tiền vay ĐÃ gộp phí, vì đó là quy mô khoản vay thật.
APR là mức lãi suất mà tại đó chuỗi khoản trả hằng tháng có giá trị hiện tại bằng số tiền thực nhận. Công cụ giải bằng phương pháp chia đôi khoảng và trả về “không xác định” nếu dòng tiền không kẹp được nghiệm, thay vì một con số đoán.
Hai loại phí tác động khác nhau, và đây là lý do chúng được nhập riêng. Phí trả ngay không đổi khoản trả hằng tháng nhưng giảm số thực nhận, nên toàn bộ tác động dồn vào APR. Phí gộp vào khoản vay giữ nguyên số thực nhận nhưng tăng khoản trả, nên APR vẫn tăng — chỉ tăng ít hơn so với trả ngay cùng khoản phí, vì khoản phí được trải ra theo kỳ hạn thay vì mất ngay từ ngày đầu. Với mặc định, gộp 30 triệu vào khoản vay cho khoản trả 17.616.812 ₫/tháng, APR 8,7050% (so với 8,7081% nếu trả ngay), và tổng lãi 2.198.034.793 ₫.
APR khi tất toán sớm được giải trên đúng chuỗi dòng tiền thực tế: số tiền thực nhận ở thời điểm 0, các khoản trả hằng tháng đến tháng tất toán, và một khoản trả cuối bằng dư nợ còn lại. Dư nợ đó lấy từ bảng trả nợ, không phải từ công thức xấp xỉ.
Câu hỏi thường gặp
Công cụ này chỉ mang tính minh họa, không phải tư vấn tài chính. Các khoản phí bạn nhập đều được tính vào APR theo đúng thời điểm trả; những khoản bạn KHÔNG nhập thì không có trong kết quả. Lãi suất được giữ nguyên suốt kỳ hạn, chưa tính thuế và lạm phát. APR ở đây do FinHome mô hình hóa, không phải mức công bố theo quy định của Việt Nam và không phải báo giá của ngân hàng.