Thu nhập 30 triệu/tháng, mua nhà được không?

Có thể tính ra một tầm giá, nhưng câu trả lời phụ thuộc bạn vay theo đường nào. Hộ giả lập trong bài — hai vợ chồng, thực nhận 30 triệu, đã tích lũy 300 triệu — ra tầm giá khoảng 1,47 tỷ với khoản vay thương mại giả định 8,5%/năm, và khoảng 1,09 tỷ nếu vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội ở 5,4%/năm.

Con số đáng nhìn hơn tầm giá là khoản trả so với thu nhập. Vay thương mại, gốc và lãi chiếm khoảng 36,7% thu nhập thực nhận. Ở kịch bản nhà ở xã hội, phần đó là khoảng 17,6% — nếu hộ đủ điều kiện và được cho vay.

Cả hai tầm giá chỉ là ngân sách của ví dụ. Chúng không cho biết ở khu bạn muốn ở có căn nào trong tầm đó, dự án nhà ở xã hội nào còn suất, hay ngân hàng có cho vay không — những điều đó cần kiểm tra riêng.

Phép tính bắt đầu từ dòng tiền thật, không từ thu nhập. Hộ này thực nhận 30 triệu, trừ 15 triệu sinh hoạt thiết yếu, 2 triệu nợ đang trả và 2 triệu muốn tiếp tục để dành, còn 11 triệu mỗi tháng cho chỗ ở.

Mười một triệu đó, trả trong 240 tháng ở mức 8,5%/năm, gánh được khoản vay khoảng 1,27 tỷ. Cộng phần tiền tự có thực sự vào được nhà, tầm giá là 1.473.339.066 ₫.

Nhưng 11 triệu trên 30 triệu thực nhận là 36,7%. Ở mức đó, một tháng thu nhập gián đoạn đã khó xoay xở, và con số chưa gồm phí quản lý, tiền gửi xe hay bảo hiểm khoản vay.

Theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ 07/04/2026, trần thu nhập để mua nhà ở xã hội với hai vợ chồng có bảng lương được nơi làm việc xác nhận là 50 triệu đồng/tháng tính chung, trên thu nhập thực nhận bình quân 12 tháng. Mức này áp cho các nhóm đối tượng như công nhân hay cán bộ, công chức; tỉnh có dự án có thể áp hệ số điều chỉnh, và người không có hợp đồng lao động được xác nhận theo thủ tục riêng.

Hộ này thực nhận 30 triệu, nên còn cách trần đó 20 triệu. Thu nhập không phải chỗ khó của hộ này; câu hỏi còn lại là các điều kiện khác.

Thu nhập chỉ là một phần cần đối chiếu. Ngoài thu nhập còn nhóm đối tượng được hưởng chính sách, điều kiện nhà ở, việc đã hưởng hỗ trợ nhà ở và yêu cầu hồ sơ hiện hành — những điều do cơ quan có thẩm quyền xác nhận qua giấy tờ, không phải phép tính.

Với khoản vay Ngân hàng Chính sách xã hội, lãi suất 5,4%/năm nhưng mức cho vay tối đa là 80% giá trị hợp đồng. Nghĩa là hộ phải tự có ít nhất 20% cộng 3% chi phí mua ngoài giá — tổng 23% giá nhà — từ 250 triệu tiền dùng được. Tầm giá thành 1.086.956.522 ₫.

Thấp hơn 386.382.544 ₫ so với đường thương mại. Nhưng gốc và lãi mỗi tháng xuống từ 11.000.000 ₫ còn 5.288.086 ₫: nhẹ hơn 5.711.914 ₫, tức 51,9%, và chiếm 17,6% thu nhập thực nhận thay vì 36,7%.

Hai con số đó mô tả hai tình huống khác nhau về bản chất. Ở mức 17,6%, hộ còn gần 6 triệu mỗi tháng chưa dùng đến — chỗ cho phí quản lý, một đợt sửa chữa, hoặc một tháng thu nhập hụt.

Tầm giá chỉ có ích khi có căn nhà thật trong tầm đó, và bài này không có dữ liệu về giá hay nguồn cung. Trước khi nghiêng về đường nào, hãy tìm giá của vài căn cụ thể ở khu bạn muốn, và hỏi các dự án nhà ở xã hội gần đó có đang nhận hồ sơ không.

Bài này chỉ trả lời câu hỏi ngân sách. Bốn nhóm còn lại trong bộ đặt bốn câu hỏi khác, và với hộ 30 triệu thì câu trả lời có thể khác với các hộ thu nhập cao hơn ở những bài khác.

Về tích lũy: 250 triệu dùng được tương đương khoảng 23% của một căn 1,09 tỷ. Ở kịch bản ưu đãi, mỗi 23 đồng tích lũy thêm mở ra 100 đồng tầm giá — đó là phép tính ở bài về mục tiêu tiết kiệm.

Về dòng tiền khoản vay và về việc chọn phương án: khi khoản trả đã chiếm 36,7% thu nhập, chỉ cần lãi được đặt lại cao hơn sau ưu đãi là khoản trả có thể vượt ngân sách — bài về hộ 30 triệu khi hết ưu đãi chạy đúng kịch bản đó, trong nhóm “Chủ động trước thay đổi”.