Thuê hay mua nhà?
Quy cả hai phương án về CHI PHÍ RÒNG: số tiền bỏ ra trừ đi những gì bạn còn lại ở cuối kỳ.
Vì sao phép so “thuê 15 triệu, trả nợ 18 triệu” sai
Phép so quen thuộc — “thuê 15 triệu, trả nợ 18 triệu, vậy mua đắt hơn 3 triệu” — sai theo cả hai chiều cùng lúc: phần GỐC trong khoản trả nợ không phải tiền đi hẳn, nó quay lại thành tài sản của bạn; còn tiền trả trước của người mua, nếu đi thuê, lẽ ra được đem đầu tư. Vì vậy công cụ này so CHI PHÍ RÒNG của cả hai phương án thay vì so hai khoản chi hằng tháng.
Đây là công cụ nhiều giả định nhất trong bộ này, và kết quả bị chi phối gần như hoàn toàn bởi MỘT ô mà không ai biết chắc: mức tăng giá nhà. Đừng đọc con số ở đây như một dự báo.
Chạy ba mức tăng giá, rồi xem kết luận có đổi chiều
Với mặc định — giá nhà tăng 5%/năm, đầu tư sinh lời 6%/năm, so trong 10 năm — mua lợi hơn 1.177.275.554 ₫ và có lợi từ tháng thứ 32. Đổi mức tăng giá nhà thành −3%/năm và kéo dài lên 20 năm thì thuê lợi hơn. Vì vậy hãy chạy công cụ ba lần với mức tăng giá lạc quan, trung tính và âm, rồi xem kết luận có đổi chiều hay không. Nếu có, thì quyết định của bạn phụ thuộc vào một điều không thể biết trước, và những yếu tố khác — sự ổn định chỗ ở, khả năng chuyển việc, mức chịu đựng dòng tiền — mới nên là yếu tố quyết định.
Ví dụ mẫuThay số của bạn để tính.
Giả định và chi phí kèm theoGiá nhà tăng 5% · Lợi nhuận đầu tư 6% · và 5 thiết lập khác
Kết quả tự cập nhật ngay khi bạn thay đổi số — nút này chỉ đưa bạn tới kết quả.
Kết luận
Kết luận này chỉ đúng cho 120 tháng, với giả định giá nhà 5%/năm, tiền thuê 4%/năm và tiền tự có sinh lời 6%/năm. Đổi một trong bốn con số đó là kết luận có thể đổi chiều — biểu đồ kịch bản bên dưới cho thấy đổi bao nhiêu.
Kết luận ĐỔI CHIỀU ngay trong dải kịch bản ở dưới: mua lợi hơn khi giá nhà tăng 5%/năm, còn thuê lợi hơn khi giá nhà tăng 0%/năm. Bạn đang giả định 5%/năm, nên câu trả lời trên phụ thuộc vào đúng ô mà không ai biết chắc — hãy đọc nó như một phép thử giả định, không phải một kết luận.
Chi phí ròng của hai phương án
Làm gì tiếp
Kết luận ở trên chỉ đúng cho khoảng thời gian và các giả định vừa nhập. Hai câu hỏi tiếp theo không phụ thuộc vào giả định tăng giá nhà:
- Nếu chọn mua: với thu nhập và chi phí của hộ, tầm giá nào là vừa sức?Khả năng mua nhà
- Nếu còn thuê thêm vài năm: mỗi tháng cần để dành bao nhiêu để đủ tiền trả trước?Mục tiêu tiết kiệm
Không có con số nào được mang sang công cụ khác — bạn sẽ nhập lại.
Đến tháng 120, chi phí ròng của mua là 216,7 triệu và của thuê là 1,4 tỷ; phương án mua thấp hơn 1,2 tỷ. Từ tháng 32, mua có chi phí ròng thấp hơn và giữ được lợi thế đó đến hết khoảng thời gian bạn chọn; ở tháng 31 liền trước thì chưa. Những tháng sớm hơn có thể lúc rẻ hơn lúc không — hai đường trên biểu đồ cho thấy đúng diễn biến. Đây là kết luận cho đúng khoảng thời gian này, không phải cho các tháng sau đó.
- Chi phí ròng (tỷ)
- Tháng kể từ khi mua hoặc bắt đầu thuê
Ký hiệu
- Chi phí ròng nếu mua
- Chi phí ròng nếu thuê
Các mốc trên biểu đồ
- Mốc so sánh: tháng 120
- Mua bắt đầu có lợi và giữ được lợi thế: tháng 32
Đường tham chiếu
- Đường 0: chưa mất gì trong mô hình
Biểu đồ này giả định
- Mỗi tháng lấy từ cùng một lịch trả nợ và cùng một phép tính với kết quả ở trên; biểu đồ không tính lại gì.
- Mức tăng giá nhà, mức tăng tiền thuê và lợi nhuận đầu tư là giả định của bạn, không phải dự báo.
- Tháng 0 là thời điểm mua: phía mua đã mất phí mua và phí bán, phía thuê chưa mất gì.
- Cả hai phía đều không đem chênh lệch dòng tiền hằng tháng đi đầu tư — đây là phép so chi phí ròng, không phải dự báo tài sản.
Xem số liệu dạng bảng
Cột chênh lệch dương nghĩa là mua đang có lợi ở tháng đó. Khi bật số tiền đầy đủ, vuốt ngang trong bảng để xem đủ các cột.
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
Bảng số đầy đủ cuộn ngang trong khung này.
| Tháng | Mua | Thuê | Chênh lệch |
|---|---|---|---|
| 0 | 190,0190.000.000 | 0,00 | -190,0-190.000.000 |
| 10 | 241,9241.907.640 | 101,7101.737.019 | -140,2-140.170.621 |
| 20 | 286,3286.275.366 | 205,9205.872.682 | -80,4-80.402.684 |
| 30 | 322,7322.710.285 | 312,4312.431.507 | -10,3-10.278.777 |
| 32 | 329,0329.009.212 | 333,9333.929.043 | 4,94.919.830 |
| 40 | 350,8350.797.349 | 421,4421.435.910 | 70,670.638.561 |
| 50 | 370,1370.098.008 | 532,9532.905.980 | 162,8162.807.972 |
| 60 | 380,1380.148.772 | 646,9646.859.251 | 266,7266.710.478 |
| 70 | 380,5380.459.690 | 764,8764.770.430 | 384,3384.310.740 |
| 80 | 370,5370.512.715 | 885,3885.307.987 | 514,8514.795.273 |
| 90 | 349,8349.759.977 | 1.008,51.008.487.228 | 658,7658.727.252 |
| 100 | 317,6317.621.933 | 1.134,31.134.320.174 | 816,7816.698.241 |
| 110 | 273,5273.485.402 | 1.262,81.262.815.261 | 989,3989.329.859 |
| 120 | 216,7216.701.462 | 1.394,01.393.977.016 | 1.177,31.177.275.554 |
Ở tháng 120, cùng một hộ và cùng một khoảng thời gian, chênh lệch giữa hai phương án chạy từ -652,8 triệu đến 2,7 tỷ — tức là 3,4 tỷ chỉ do đổi giả định tăng giá nhà. Giá nhà 0%/năm: mua không rẻ hơn ở tháng nào trong khoảng này. Đây là các kịch bản do bạn và trang này đặt ra, không phải dự báo giá nhà và không phải khoảng tin cậy: không kịch bản nào được gán xác suất. Số dương nghĩa là mua có chi phí ròng thấp hơn, số âm nghĩa là thuê thấp hơn.
- Mua lợi hơn thuê (tỷ)
- Tháng kể từ khi mua hoặc bắt đầu thuê
Ký hiệu
- Giá nhà 0%/năm
- Giá nhà 5%/năm
- Giá nhà 8%/năm
Các mốc trên biểu đồ
- Giá nhà 5%/năm: mua có lợi từ tháng 32
- Giá nhà 8%/năm: mua có lợi từ tháng 16
Đường tham chiếu
- Đường 0: hai phương án tốn ngang nhau
Biểu đồ này giả định
- Mỗi đường là đúng một phép so sánh, chỉ khác ô “Giá nhà tăng”; mọi ô khác giữ nguyên như bạn đã nhập.
- Không kịch bản nào được coi là khả năng cao hơn kịch bản khác. Nếu kết luận đổi chiều giữa các đường, quyết định của bạn đang dựa vào một điều không thể biết trước.
- Giá trị âm được vẽ đúng dấu âm: đó là những tháng thuê đang rẻ hơn.
Xem số liệu dạng bảng
Số dương là mua có lợi, số âm là thuê có lợi. Khi bật số tiền đầy đủ, vuốt ngang trong bảng để xem đủ các cột.
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
Bảng số đầy đủ cuộn ngang trong khung này.
| Tháng | Giá nhà 0%/năm | Giá nhà 5%/năm | Giá nhà 8%/năm |
|---|---|---|---|
| 0 | -190,0-190.000.000 | -190,0-190.000.000 | -190,0-190.000.000 |
| 10 | -260,9-260.924.978 | -140,2-140.170.621 | -68,2-68.179.734 |
| 16 | -301,0-301.022.700 | -105,4-105.423.632 | 13,413.444.743 |
| 20 | -326,9-326.922.263 | -80,4-80.402.684 | 71,371.334.799 |
| 30 | -387,8-387.782.374 | -10,3-10.278.777 | 229,6229.598.678 |
| 32 | -399,4-399.425.728 | 4,94.919.830 | 263,5263.491.899 |
| 40 | -443,3-443.284.412 | 70,670.638.561 | 407,7407.734.414 |
| 50 | -493,2-493.195.281 | 162,8162.807.972 | 606,9606.936.428 |
| 60 | -537,3-537.268.869 | 266,7266.710.478 | 828,5828.475.835 |
| 70 | -573,8-573.785.166 | 384,3384.310.740 | 1.075,21.075.165.536 |
| 80 | -603,8-603.812.467 | 514,8514.795.273 | 1.347,11.347.102.518 |
| 90 | -627,1-627.052.976 | 658,7658.727.252 | 1.645,81.645.827.042 |
| 100 | -643,2-643.191.520 | 816,7816.698.241 | 1.973,01.972.979.037 |
| 110 | -651,9-651.894.345 | 989,3989.329.859 | 2.330,32.330.304.766 |
| 120 | -652,8-652.807.810 | 1.177,31.177.275.554 | 2.719,72.719.663.932 |
Bước tiếp theo
Câu hỏi liên quan khác
- Khoản trả nợ hằng tháng của phương án mua là bao nhiêu, và tháng cuối khác gì?Tính khoản vay mua nhà
Tiếp tục thuê hay mua nhà: cần so những chi phí nào?(mở trong tab mới) — Bài tập đi qua đúng phép so này trên một tình huống giả lập, với hai giả định tăng giá đặt cạnh nhau.
Giữ lại kết quả này
Trang này không lưu kết quả và không gửi số của bạn đi đâu. Hãy chụp màn hình hoặc ghi lại các con số quan trọng trước khi rời trang. Mở lại công cụ và nhập lại là cách duy nhất để xem lại kết quả.
Xem chi tiết từng khoản
Chi tiết
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
- Trả nợ mỗi tháng
- 18,218.224.288
- Số tiền vay
- 2.100,02.100.000.000
- Tiền bỏ ra ban đầu
- 1.000,01.000.000.000
- Giá nhà cuối kỳ
- 4.886,74.886.683.880
- Dư nợ cuối kỳ
- 1.469,91.469.870.278
- Lãi đã trả
- 1.556,81.556.784.826
- Gốc đã trả
- 630,1630.129.722
- Chi phí sở hữu đã trả
- 300,0300.000.000
- Phí khi bán
- 146,6146.600.516
- Tổng tiền bỏ ra nếu mua
- 3.486,93.486.914.548
- Giá trị còn lại nếu mua
- 3.270,23.270.213.086
- Tiền thuê đã trả
- 2.161,12.161.099.282
- Tiền thực sự đem đầu tư
- 970,0970.000.000
- Giá trị khoản đầu tư cuối kỳ
- 1.737,11.737.122.266
- Lãi từ khoản đầu tư
- 767,1767.122.266
- Tổng tiền bỏ ra nếu thuê
- 3.161,13.161.099.282
- Giá trị còn lại nếu thuê
- 1.767,11.767.122.266
Những điều công cụ này không tính được
Công cụ chỉ so phần tiền. Khi chênh lệch giữa hai phương án không lớn so với số tiền bạn đang nói đến, thì những điều dưới đây mới nên là yếu tố quyết định — và không có con số nào ở trên đo được chúng.
Thường nghiêng về mua
- Ổn định chỗ ở: không phụ thuộc việc chủ nhà có gia hạn hợp đồng hay không, con không phải chuyển trường.
- Được sửa sang, cải tạo và dùng căn nhà theo ý mình.
- Khoản trả nợ hằng tháng hoạt động như một hình thức tiết kiệm cưỡng bức.
Thường nghiêng về thuê
- Linh hoạt khi đổi việc, đổi thành phố hoặc thay đổi quy mô gia đình.
- Không gánh rủi ro giá nhà và không khóa phần lớn tài sản vào một tài sản duy nhất.
- Không chịu nghĩa vụ trả nợ dài hạn trong giai đoạn thu nhập chưa ổn định.
Danh sách này là các yếu tố thường được nhắc đến khi cân nhắc, không phải kết quả nghiên cứu về người mua nhà Việt Nam và không xếp hạng phương án nào tốt hơn.
Về các con số đang hiển thị
Các con số mặc định là một tình huống giả lập để bạn thấy công cụ hoạt động thế nào, không phải số liệu của một hộ gia đình thật và không phải báo giá của ngân hàng nào. Hãy sửa từng ô thành số của bạn — kết quả và biểu đồ cập nhật ngay khi bạn nhập, không cần bấm tính. FinHome không gửi hay lưu các con số này: chúng chỉ nằm trong trình duyệt của bạn và mất đi khi bạn tải lại trang. Nút “Về ví dụ mẫu” chỉ đưa các ô nhập về tình huống ban đầu, không lưu gì cả.
Cách so công bằng
Cả hai phương án được quy về CHI PHÍ RÒNG = tổng tiền bỏ ra − giá trị còn lại ở cuối kỳ. Hai bên khởi đầu từ cùng một mức tài sản, nên hiệu số giữa hai chi phí ròng là câu trả lời. Số thấp hơn là phương án lợi hơn.
Phía mua: tiền bỏ ra gồm tiền trả trước, phí mua, toàn bộ các khoản trả nợ và chi phí sở hữu trong kỳ. Giá trị còn lại = giá nhà cuối kỳ − dư nợ − phí khi bán. Điểm quan trọng: phần GỐC trong khoản trả nợ không phải chi phí, nó quay lại thành tài sản của bạn. Chỉ tiền lãi, phí và chi phí sở hữu là tiền đi hẳn. Với mặc định, bỏ ra 3.486.914.548 ₫ nhưng chi phí ròng chỉ 216.701.462 ₫.
Phía thuê: tiền bỏ ra gồm tiền thuê tăng dần hằng năm và tiền cọc. Giá trị còn lại = giá trị khoản đầu tư + tiền cọc được trả lại. Hai bên khởi đầu từ cùng một số tiền mặt — bằng tiền trả trước cộng phí mua của phía mua — nhưng người đi thuê phải để một phần làm tiền cọc cho chủ nhà, nên chỉ PHẦN CÒN LẠI được đem đầu tư; tiền cọc không sinh lời trong lúc chủ nhà giữ. Với mặc định, 1 tỷ trừ 30 triệu tiền cọc còn 970 triệu đem đầu tư 6%/năm trong 10 năm sinh lời 767.122.266 ₫, và chi phí ròng của thuê là 2.161.099.282 − 767.122.266 = 1.393.977.016 ₫.
Phí khi bán được tính trên giá nhà CUỐI KỲ, không phải giá mua. Với mặc định, căn nhà 3 tỷ thành 4.886.683.880 ₫ nên phí bán 3% là hơn 146 triệu, không phải 90 triệu.
Điểm hòa vốn là tháng đầu tiên mà mua đã có lợi VÀ giữ được lợi thế đó đến hết khoảng thời gian so sánh. Công cụ dò từ cuối về đầu để không báo một tháng sớm mà sau đó lại bị đảo chiều. Vì vậy ô này để trống có hai nghĩa khác nhau, và trang nói rõ bạn đang ở nghĩa nào: mua không rẻ hơn ở bất kỳ tháng nào, hoặc mua có rẻ hơn trong một quãng giữa kỳ rồi bị đảo lại trước cuối kỳ. Trường hợp thứ hai không phải “mua luôn đắt hơn”, và biểu đồ hai đường cho thấy quãng đó nằm ở đâu.
Một điều công cụ CỐ Ý không làm: nó không giả định bên nào đem chênh lệch dòng tiền hằng tháng đi đầu tư. Cả hai phía đều vậy — người mua không đầu tư phần chênh khi khoản trả nợ nhỏ hơn tiền thuê, và người thuê cũng không đầu tư phần chênh khi tiền thuê nhỏ hơn khoản trả nợ. Đây là một sự đơn giản hóa của mô hình, áp dụng đối xứng cho cả hai bên: nếu chỉ áp cho một bên thì nó âm thầm nghiêng kết quả. Vì vậy đây là phép so CHI PHÍ RÒNG dưới các giả định đã nêu, không phải dự báo tài sản của bạn sau nhiều năm. Nếu bạn thực sự đầu tư phần chênh lệch hằng tháng, kết quả thật sẽ nghiêng về phía có khoản trả hằng tháng thấp hơn.
Câu hỏi thường gặp
Công cụ này chỉ mang tính minh họa, dựa trên các giả định do bạn tự nhập và giả định lãi suất vay không đổi trong cả kỳ hạn. Những khoản bạn đã nhập — phí mua một lần, phí khi bán, chi phí sở hữu hằng tháng — ĐƯỢC tính vào kết quả; các khoản không có ô để nhập thì không, và kết quả không trừ thuế thu nhập, lạm phát hay chi phí chuyển nhà. Mức tăng giá nhà, mức tăng tiền thuê và lợi nhuận đầu tư là giả định của bạn: đây không phải dự báo giá nhà, không phải cam kết lợi nhuận và không phải lời khuyên đầu tư. Vui lòng cân nhắc kỹ hoặc tham khảo chuyên gia trước khi ra quyết định tài chính.