Giảm giá và thuế: bạn thực trả bao nhiêu?
Nhập giá niêm yết cùng các mức giảm để biết bạn thực trả bao nhiêu và tiết kiệm được bao nhiêu. Mặc định công cụ hiểu giá niêm yết đã gồm thuế — đúng như cách giá được ghi tại Việt Nam.
Đây là phép tính cho MỘT giao dịch mua bán thông thường. Nó KHÔNG phải bảng thuế và phí của một giao dịch nhà đất: mua nhà còn có thuế thu nhập cá nhân của người bán, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí thẩm định, phí đăng ký biến động và thường cả phí môi giới — mỗi khoản có cơ sở tính riêng và không khoản nào nằm trong con số ở đây.
Vậy tính chi phí mua nhà ở đâu?
Công cụ “Khả năng mua nhà” có một ô cho chi phí giao dịch tính theo phần trăm giá nhà, và bạn tự nhập tỷ lệ theo báo giá hoặc tư vấn mà bạn có. FinHome không công bố một tỷ lệ chuẩn cho các khoản đó: chúng phụ thuộc loại giao dịch, địa phương và thời điểm, và chúng tôi không xác nhận mức nào là đúng cho trường hợp của bạn.
Vì sao điền sẵn 8%, và khi nào số của bạn khác
Ô này điền sẵn 8, là thuế suất trên một hóa đơn bán lẻ thông thường ở thời điểm này. Đó là mức giảm 2 điểm phần trăm so với mức phổ thông 10% tại khoản 3 Điều 9 Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15; con số 8% nằm tại Điều 1 khoản 2 điểm a Nghị định 174/2025/NĐ-CP ban hành theo Nghị quyết 204/2025/QH15, và Điều 2 khoản 1 của nghị định đó ghi hiệu lực từ 01/07/2025 đến hết 31/12/2026 — từ 01/01/2027 mức phổ thông trở lại là 10% nếu Quốc hội không quyết định khác. Số của bạn sẽ khác 8 trong những trường hợp sau. Thứ nhất, những nhóm bị loại khỏi diện được giảm vẫn ở 10%: đó là hàng hóa và dịch vụ chịu thuế tiêu thụ đặc biệt — thuốc lá, rượu, bia, nước giải khát có hàm lượng đường trên 5 g/100 ml, điều hòa trên 24.000 BTU đến 90.000 BTU, xe dưới 24 chỗ, mô tô trên 125 cm³, vàng mã, bài lá, cùng dịch vụ karaoke, massage, vũ trường, golf, casino, đặt cược và xổ số — cùng các nhóm tại Phụ lục I như sản phẩm kim loại, viễn thông, tài chính - ngân hàng - bảo hiểm và bất động sản; riêng xăng thì vẫn được giảm, vì Điều 1 khoản 1 điểm b loại xăng ra khỏi nhóm chịu thuế tiêu thụ đặc biệt bị trừ này. Thứ hai, mức 8% là dành cho người bán nộp thuế theo phương pháp khấu trừ: người bán nộp theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu được giảm 20% mức tỷ lệ của họ (Điều 1 khoản 2 điểm b) chứ không về 8%, và nhiều người bán nhỏ không xuất hóa đơn giá trị gia tăng nào. Vì vậy 8% không phải một mức bán lẻ đúng cho mọi trường hợp — hãy nhập đúng thuế suất hoặc phụ phí ghi trên hóa đơn/báo giá của bạn, vì hóa đơn của bạn là căn cứ, không phải con số điền sẵn ở đây. Xem phần nguồn ở cuối trang.
Kết quả tự cập nhật ngay khi bạn thay đổi số — nút này chỉ đưa bạn tới kết quả.
Kết quả
Đường đi của giá, từng bước
Mỗi thanh là số tiền còn lại sau một bước, trên cùng một thang cố định cho hóa đơn này. Thứ tự đúng như công cụ tính: giảm lần 1, giảm lần 2 trên phần còn lại, voucher, rồi thuế.
Đang xem ví dụ điền sẵn của trang.
- Giá niêm yết1.000.000 ₫
- Giảm lần 1-200.000 ₫ → 800.000 ₫
- Giảm lần 2 (trên giá đã giảm)-80.000 ₫ → 720.000 ₫
- Thuế đã nằm trong giá (không cộng thêm)0 ₫ → 720.000 ₫
Thang cố định từ 0 đến 1.000.000 ₫ — số lớn nhất trên hóa đơn này.
Giá cuối 720.000 ₫ = giá trước thuế 666.667 ₫ + thuế 53.333 ₫
Bạn chọn “đã gồm thuế”: thuế nằm BÊN TRONG số phải trả, không cộng thêm.
Mức thuế là số bạn nhập theo hóa đơn; trang không kết luận mức nào áp dụng cho bạn.
Hai lần giảm 20,00% và 10,00% không cộng thành 30,00%: thực tế là 28,00% trên giá niêm yết.
Hình chỉ vẽ các bước của hóa đơn này từ số bạn nhập; không gồm phí khác và không phải tư vấn thuế.
Các con số thành phần
Hai mức giảm cộng lại thực tế là
Hai mức giảm liên tiếp KHÔNG cộng thẳng: mức thứ hai được tính trên giá đã giảm, nên 20% rồi 10% là giảm 28%, không phải 30%. Trên giá 100 triệu, khoảng cách đó là 2 triệu đồng.
Cộng trừ từng bước
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
Bảng số đầy đủ cuộn ngang trong khung này.
| Bước | Cộng / trừ | Còn lại |
|---|---|---|
| Giá niêm yết | 1,01.000.000 | 1,01.000.000 |
| Giảm lần 1 | -0,2-200.000 | 0,8800.000 |
| Giảm lần 2 (trên giá đã giảm) | -0,1-80.000 | 0,7720.000 |
| Thuế đã nằm trong giá (không cộng thêm) | — | 0,7720.000 |
Điểm khác biệt của công cụ này: mặc định giá niêm yết đã gồm thuế. Với lựa chọn đó, mức giảm được trừ trên giá đã gồm thuế và dòng “tiền thuế” cho biết phần thuế đang nằm sẵn trong số bạn trả, chứ không cộng thêm gì. Nhiều công cụ nước ngoài luôn cộng thuế lên trên, và trên một giá niêm yết Việt Nam thì kết quả bị đội lên đúng bằng thuế suất — với mức 8% đang điền sẵn ở ô thuế, 800.000 ₫ thành 864.000 ₫.
Đọc ví dụ: giảm 20% rồi 10% có phải giảm 30%?(mở trong tab mới) — bài viết đi qua đúng ví dụ 1.000.000 ₫ đang điền sẵn, cách đọc thuế trên giá niêm yết và các nút thử trên trang này.
Cách tính
Mức giảm được áp dụng theo thứ tự: phần trăm trước, số tiền voucher sau. Đây là thứ tự các cửa hàng dùng, và nó cho kết quả khác thứ tự ngược lại — giảm 20% rồi trừ voucher 50.000 từ giá 1.000.000 còn 750.000, còn trừ voucher trước rồi giảm 20% lại còn 760.000.
Khi giá đã gồm thuế: giá cuối = giá niêm yết − tổng mức giảm. Giá trước thuế = giá cuối ÷ (1 + thuế suất), và tiền thuế là phần chênh lệch giữa hai con số đó. Không có gì được cộng thêm vào số bạn trả.
Khi giá chưa gồm thuế: giá trước thuế = giá niêm yết − tổng mức giảm, tiền thuế = giá trước thuế × thuế suất, và giá cuối là tổng của hai con số. Số tiền tiết kiệm khi đó được so với giá chưa giảm đã cộng thuế, nên tỷ lệ tiết kiệm vẫn giữ nguyên như trường hợp trên.
Tỷ lệ tiết kiệm luôn được tính trên giá chưa giảm, không trên giá cuối. Tiết kiệm 200.000 trên giá 1.000.000 là 20%; nếu chia cho giá cuối 800.000 thì ra 25% — con số đẹp hơn nhưng không đúng nghĩa.
Câu hỏi thường gặp
Nguồn cho mức thuế điền sẵn
Hai văn bản dưới đây là nguồn của mức 8% điền sẵn và của mốc hết hiệu lực 31/12/2026. Chúng được đọc trong phần rà soát nguồn của dự án ngày 16/09/2026, không phải do trang tự tra lại tại thời điểm bạn đọc. Đây không phải danh sách đầy đủ và không phải tư vấn thuế. Công cụ cũng chỉ nhận một thuế suất cho cả giao dịch, trong khi một hóa đơn thật có thể mang hai mức, và mức thực tế còn phụ thuộc phương pháp tính thuế của người bán. Hóa đơn của bạn là căn cứ đúng hơn con số điền sẵn ở đây.
- Nghị định số 174/2025/NĐ-CP — quy định giảm thuế giá trị gia tăng theo Nghị quyết số 204/2025/QH15Nguồn của mức 8%: Điều 1 khoản 2 điểm a. Điều 1 khoản 1 chỉ xác định phạm vi được giảm, và điểm b của khoản đó loại hàng hóa, dịch vụ chịu thuế tiêu thụ đặc biệt — trừ xăng — ra khỏi diện giảm; hai phụ lục kèm theo liệt kê những nhóm vẫn ở 10%. Điều 1 khoản 2 điểm b là mức giảm 20% tỷ lệ phần trăm dành cho người bán nộp thuế theo doanh thu, và khoản 3 điểm a là chỉ dẫn ghi “8%” trên dòng thuế suất của hóa đơn. Điều 2 khoản 1 ghi hiệu lực từ 01/07/2025 đến hết 31/12/2026.
- Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 — trang Công báoNguồn của mức phổ thông 10% tại khoản 3 Điều 9 — mức mà 8% là phần giảm 2 điểm phần trăm so với nó, và là mức trở lại từ 01/01/2027 nếu không có văn bản mới. Luật có hiệu lực từ 01/07/2025 và đã được sửa đổi bởi các văn bản ban hành sau, nên hãy đối chiếu bản hợp nhất nếu bạn cần dùng cho việc lập hóa đơn.
Công cụ này chỉ mang tính minh họa: kết quả phụ thuộc vào những con số bạn nhập và cả các giả định được ghi trên trang này. Mỗi công cụ có phạm vi riêng — lãi suất, thuế, phí và lạm phát được tính hay không tính là điều nêu ngay tại phần giả định và giới hạn của trang, nên hãy đọc phần đó trước khi dùng con số vào việc gì. Kết quả không phải cam kết lợi nhuận và không phải lời khuyên đầu tư. Vui lòng cân nhắc kỹ hoặc tham khảo chuyên gia trước khi ra quyết định tài chính.