Bất động sản cho thuê: có ra tiền không?
Bốn con số cùng được gọi là “tỷ suất” nhưng trả lời bốn câu hỏi khác nhau. Công cụ tính cả bốn và nói rõ mỗi con số nghĩa là gì.
Lẫn bốn con số đó dẫn tới đâu
Lẫn chúng với nhau là cách một căn hộ lỗ tiền mỗi tháng được mô tả thành khoản đầu tư 6%: tỷ suất gộp chỉ chia tiền thuê cho giá nhà, không trừ chi phí vận hành và không nhắc tới khoản trả nợ.
Bốn con số có thể nói bốn điều khác nhau về cùng một căn: với các con số mặc định, tỷ suất gộp là 6,00% nhưng tỷ suất trên vốn tự có là −3,51%. Dòng tiền âm ở đây không có nghĩa là toàn bộ khoản đầu tư lỗ: trang này không cộng phần gốc bạn trả dần thành vốn chủ sở hữu và không giả định giá nhà tăng.
Bốn con số đó nói gì, với số mặc định
Với các con số mặc định, căn hộ này có tỷ suất gộp 6,00% và cap rate 4,90% — nghe như một khoản đầu tư ổn. Nhưng tỷ suất trên vốn tự có là −3,51% và DSCR là 0,76: tiền thuê chỉ bù được khoảng ba phần tư khoản trả nợ, nên mỗi tháng bạn phải bỏ thêm 3.945.067 ₫ từ thu nhập khác. Tiền thuê ĐỦ để vận hành căn nhà, nhưng KHÔNG đủ để trả nợ — đó là hai câu khác nhau. Đây là điều tỷ suất gộp không bao giờ cho bạn thấy, và là lý do cần đọc cả bốn dòng.
Kết quả tự cập nhật ngay khi bạn thay đổi số — nút này chỉ đưa bạn tới kết quả.
Dòng tiền của bạn
Bốn thước đo
Tiền thuê đủ 12 tháng là 180.000.000 ₫; sau khi trừ 227.340.806 ₫ gồm trống nhà, thuế, chi phí vận hành và khoản trả nợ, còn -47.340.806 ₫. Tiền thuê KHÔNG đủ trả nợ. Sau thuế và chi phí, căn nhà còn 147.000.000 ₫ cho cả năm, còn khoản trả nợ là 194.340.806 ₫ — thiếu 47.340.806 ₫, và phần thiếu này lấy từ thu nhập khác của bạn. Ba con số đó khớp nhau, và cột cuối trong hình vẽ đúng phần phải bù thêm theo cùng thước đo với các cột trên, nên bạn so được độ dài của nó với tiền thuê cả năm. Doanh thu chưa vượt ngưỡng của cả hai loại thuế, nên chưa có bước thuế nào trong hình.
- Tiền thuê đủ 12 tháng180.000.000 ₫
- − Mất do trống 9.000.000 ₫còn 171.000.000 ₫
- − Chi phí vận hành 24.000.000 ₫còn 147.000.000 ₫
- − Trả nợ vay 194.340.806 ₫thiếu 47.340.806 ₫
- Phải bù thêm từ thu nhập khác47.340.806 ₫
- Số tiền trong một năm (triệu)
Ký hiệu
- Còn lại
- Bị trừ ở bước này
- Tiền còn về tay bạn
- Phần phải bù thêm
Biểu đồ này giả định
- Mọi con số do bạn nhập: giá mua, khoản vay, tiền thuê, tỷ lệ trống, chi phí vận hành và các tham số thuế.
- Thứ tự các bước là thứ tự tính: trống nhà trừ trên tiền thuê đủ 12 tháng, thuế tính trên tiền thuê THỰC THU, chi phí vận hành trừ tiếp, và khoản trả nợ trả sau cùng từ lợi nhuận vận hành.
- Một năm, và đây là DÒNG TIỀN chứ không phải tổng lợi nhuận. Khoản trả nợ gồm cả gốc, và tiền gốc đó thật sự rời khỏi ví bạn nên nó nằm trong bước trả nợ; nhưng phần vốn chủ sở hữu mà nó tích lũy lại, cùng với giả định giá nhà tăng, KHÔNG được cộng vào đây.
- Thuế vẽ thành MỘT bước nhưng gồm hai loại với hai căn cứ khác nhau; bảng bên dưới tách riêng GTGT và TNCN.
Xem số liệu dạng bảng
Đọc từ trên xuống: mỗi dòng trừ vào phần còn lại của dòng trên. Cột “số tiền” âm là khoản bị trừ, và cột “còn lại” âm nghĩa là tiền thuê không đủ cho khoản đó — phần âm chính là số phải bù từ thu nhập khác. Hai dòng “trong đó” tách tổng thuế thành hai loại có căn cứ khác nhau, nên đừng cộng chúng vào các dòng trừ một lần nữa.
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
Bảng số đầy đủ cuộn ngang trong khung này.
| Khoản | Số tiền | Còn lại sau khoản này |
|---|---|---|
| Tiền thuê đủ 12 tháng | 180,0180.000.000 | 180,0180.000.000 |
| Mất do trống | -9,0-9.000.000 | 171,0171.000.000 |
| Chi phí vận hành | -24,0-24.000.000 | 147,0147.000.000 |
| Trả nợ vay | -194,3-194.340.806 | -47,3-47.340.806 |
| Lợi nhuận vận hành (trước khi trả nợ) | 147,0147.000.000 | |
| Phần tiền thuê trả được | 147,0147.000.000 | |
| Phần tiền thuê không trả nổi | 47,347.340.806 | |
| Thiếu so với khoản trả nợ | -47,3-47.340.806 |
Chi tiết theo năm
Mức thuế trên đang tính theo ngưỡng 1.000.000.000 ₫ doanh thu mỗi năm cho CẢ HAI loại thuế: thuế GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu khi vượt ngưỡng, và thuế TNCN 5% chỉ trên phần vượt mức được trừ. Con số 1 tỷ theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP — Điều 1 nâng ngưỡng của Nghị định 68 từ 500 triệu lên 1 tỷ, hiệu lực 01/01/2026 — và hướng dẫn ngày 12/06/2026 về cho thuê nhà áp cho cả hai loại thuế dưới mức doanh thu này. Hai con số vẫn nằm ở hai ô riêng vì đây là hai loại thuế với hai căn cứ khác nhau: hôm nay cùng là 1 tỷ, nhưng mức được trừ của thuế TNCN còn tính CHUNG cho các hợp đồng cho thuê của một người (văn bản trả lời của Bộ Tài chính ngày 14/07/2026, xếp cho thuê nhà không phải lưu trú vào thu nhập kinh doanh theo Luật 109/2025/QH15), nên nếu bạn cho thuê nhiều nơi thì phần được trừ cho riêng căn này nhỏ hơn 1 tỷ. Ngưỡng đã đổi nhiều lần — từ 100 lên 200, lên 500 triệu rồi lên 1 tỷ — nên nếu bạn đọc trang này về sau, hãy tra lại con số hiện hành. Ngoài ra Nghị quyết 43/2026/QH16 (hiệu lực 24/08/2026) giảm 30% thuế TNCN phải nộp của cá nhân cư trú có thu nhập kinh doanh trong năm 2026–2027 nếu doanh thu trong năm không quá 10 tỷ; nghị quyết này không giảm thuế GTGT, và công cụ chỉ áp dụng mức giảm khi bạn tự chọn ở phần thuế. Trang này rà soát ở mức văn bản công bố, không xác định trường hợp cụ thể của bạn và không phải xác nhận nghĩa vụ thuế — xem phần nguồn ở cuối trang.
Nếu trống nhiều hơn, hoặc chi phí cao hơn
Ba kịch bản dưới đây được tính lại từ ĐÚNG các con số bạn nhập, chỉ thay một hoặc hai giả định. Không có kịch bản nào là dự báo và không con số nào ở đây kèm xác suất: mục đích là cho thấy câu trả lời của bạn có đổi chiều khi giả định đổi hay không.
Cột “so với như bạn nhập” là hiệu số dòng tiền mỗi tháng, nên nó âm khi kịch bản xấu hơn. Bốn dòng dùng cùng một giá mua, cùng khoản vay và cùng cách tính thuế; chỉ tỷ lệ trống và chi phí vận hành thay đổi.
Số tiền: triệu đồngSố tiền: đồng
Kịch bảnNhư bạn nhập
- Giả định
- 5,00% · 2.000.000 ₫
- Dòng tiền mỗi tháng
- -3,9-3.945.067
- So với như bạn nhập
- DSCR
- 0,76
Kịch bảnTrống thêm 1 tháng mỗi năm
- Giả định
- 13,33% · 2.000.000 ₫
- Dòng tiền mỗi tháng
- -5,2-5.195.067
- So với như bạn nhập
- -1,3-1.250.000
- DSCR
- 0,68
Kịch bảnChi phí vận hành cao hơn 50%
- Giả định
- 5,00% · 3.000.000 ₫
- Dòng tiền mỗi tháng
- -4,9-4.945.067
- So với như bạn nhập
- -1,0-1.000.000
- DSCR
- 0,69
Kịch bảnCả hai điều trên
- Giả định
- 13,33% · 3.000.000 ₫
- Dòng tiền mỗi tháng
- -6,2-6.195.067
- So với như bạn nhập
- -2,3-2.250.000
- DSCR
- 0,62
Bảng số đầy đủ cuộn ngang trong khung này.
Dòng tiền đã âm ngay ở các con số bạn nhập, nên mọi kịch bản dưới đây chỉ âm hơn. Con số cần biết là bạn chịu được khoản bù đó trong bao nhiêu tháng.
Bốn con số nghĩa là gì
Tỷ suất gộp = tiền thuê cả năm ÷ giá mua. Bỏ qua mọi chi phí, thuế và khoản vay. Chỉ dùng để lọc nhanh hàng chục tin bán nhà, không dùng để ra quyết định.
Cap rate = lợi nhuận vận hành ÷ giá mua, trong đó lợi nhuận vận hành = tiền thuê thực thu − thuế cho thuê − chi phí vận hành. Cap rate KHÔNG phụ thuộc vào cách bạn thanh toán, nên nó là con số để so hai căn nhà với nhau. Với mặc định, 6,00% tụt xuống 4,90% khi tính đủ chi phí vận hành — ở mức thuê này doanh thu chưa vượt ngưỡng nên chưa phải nộp thuế; vượt ngưỡng thì cap rate còn tụt thêm.
Tỷ suất trên vốn tự có = dòng tiền cả năm ÷ vốn tự có đã bỏ ra, trong đó dòng tiền = lợi nhuận vận hành − khoản trả nợ, và vốn tự có = tiền trả trước + chi phí mua một lần. Đây là con số của BẠN. Vay nợ có thể đẩy nó lên cao hơn cap rate, hoặc kéo nó xuống âm trong khi cap rate vẫn dương — đúng trường hợp mặc định ở đây.
DSCR = lợi nhuận vận hành ÷ khoản trả nợ cả năm. Dưới 1 nghĩa là tiền thuê không đủ trả nợ và phần thiếu lấy từ thu nhập khác của bạn. Nơi cho vay có thể đặt một mức DSCR tối thiểu cao hơn 1 khi thẩm định bất động sản cho thuê; mức cụ thể tùy từng nơi và trang này không biết. DSCR bằng 1 xảy ra đúng lúc dòng tiền bằng 0.
Thuế cho thuê được tính trên DOANH THU, không trên lợi nhuận, nên vẫn bị thu khi căn nhà lỗ. Đây là hai loại thuế với hai căn cứ khác nhau, không phải một mức 10% gộp. Thuế GTGT 5% tính trên TOÀN BỘ tiền thuê thực thu, ngay khi doanh thu vượt ngưỡng — đây là bậc thang dựng đứng. Thuế TNCN 5% chỉ tính trên PHẦN vượt mức được trừ, vì mức đó trừ ra trước — đây là phần tăng dần. Với ngưỡng 1 tỷ điền sẵn: doanh thu 900 triệu không phải nộp loại nào; doanh thu 1,08 tỷ thì GTGT 54 triệu cộng TNCN 4 triệu, tổng 58 triệu — không phải 108 triệu như cách tính 10% trên toàn bộ.
Câu hỏi thường gặp
Nguồn cho các tham số thuế điền sẵn
Các văn bản dưới đây là nguồn của những con số điền sẵn trong phần “Thuế cho thuê”. Chúng được đọc trong phần rà soát nguồn của dự án, không phải do trang tự tra lại tại thời điểm bạn đọc. Đây KHÔNG phải danh sách đầy đủ, không phải tư vấn thuế, và phần thuế của trang này vẫn đang chờ rà soát của người có chuyên môn về thuế. Hãy đối chiếu bản công bố chính thức và hỏi cơ quan thuế cho trường hợp cụ thể của bạn.
- Toàn văn Nghị định 141/2026/NĐ-CP — nâng ngưỡng doanh thu không phải chịu thuế lên 1 tỷ đồngNguồn của mức 1 tỷ điền sẵn ở CẢ HAI ô ngưỡng: Điều 1 thay con số 500 triệu trong Nghị định 68 (các Điều 3, 4 và những điều liên quan) bằng 1 tỷ đồng, hiệu lực 01/01/2026. Đây là văn bản làm cho mức 500 triệu trước đây thành mức cũ.
- Doanh thu cho thuê nhà dưới 1 tỷ đồng vẫn phải khai báo thuế (12/06/2026)Hướng dẫn về cho thuê nhà ở mức doanh thu dưới 1 tỷ, áp cho cả thuế GTGT và thuế TNCN. Lưu ý điều nó nói thêm: dưới ngưỡng thì không phải NỘP, nhưng nghĩa vụ KHAI BÁO vẫn còn — công cụ này chỉ tính tiền thuế, không phải thủ tục khai báo.
- Bộ Tài chính — hỏi đáp chính sách tài chính số 162069 (14/07/2026)Câu trả lời của cơ quan thuế xếp cho thuê nhà không phải lưu trú vào thu nhập KINH DOANH theo Điều 7 Luật 109/2025/QH15, và nhắc lại mức doanh thu được trừ 1 tỷ đồng/năm tính chung cho các hợp đồng cho thuê của một người. Đây là căn cứ để cân nhắc con số nhập vào ô mức được trừ trước thuế TNCN.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 — trang công báoHiệu lực từ 01/07/2026. Trang này không kiểm tra toàn văn luật hay các văn bản sửa đổi về sau.
- Toàn văn Nghị quyết 43/2026/QH16 về giảm thuế TNCN và thuế TNDNĐiều 1(1) và Điều 2: giảm 30% số thuế TNCN phải nộp trên thu nhập từ kinh doanh của cá nhân cư trú cho năm 2026 và 2027, với điều kiện doanh thu trong năm không quá 10 tỷ đồng; hiệu lực 24/08/2026. Đây KHÔNG phải giảm thuế GTGT.
- DỰ THẢO nghị định hướng dẫn (09/09/2026) — chưa phải quy định đang áp dụngĐưa vào đây để bạn biết phần hướng dẫn thi hành còn đang là dự thảo tại thời điểm rà soát. Các chi tiết trong dự thảo KHÔNG được dùng như quy định hiện hành, và công cụ này không áp dụng nội dung nào của nó.
Công cụ này chỉ mang tính minh họa: kết quả phụ thuộc vào những con số bạn nhập và cả các giả định được ghi trên trang này. Mỗi công cụ có phạm vi riêng — lãi suất, thuế, phí và lạm phát được tính hay không tính là điều nêu ngay tại phần giả định và giới hạn của trang, nên hãy đọc phần đó trước khi dùng con số vào việc gì. Kết quả không phải cam kết lợi nhuận và không phải lời khuyên đầu tư. Vui lòng cân nhắc kỹ hoặc tham khảo chuyên gia trước khi ra quyết định tài chính.